¿Hipoteca fija o variable? ¿A 25 o a 40 años? ¿Banco o bróker? Y, una vez firmada, ¿cómo la pagas sin que te ahogue? Hoy te explico qué hipoteca pedir y cómo pagarla, con los datos de mercado de este otoño de 2026 y lo que he aprendido negociando la mía.
Una aclaración antes de empezar: esto no es asesoramiento personalizado. Cada hipoteca depende de tus ingresos, tu estabilidad y la oferta concreta que te pongan delante. Lo que sí te puedo dar es el criterio para no firmar a ciegas.
Antes de nada: ¿la casa es un activo o un pasivo?
Tu casa, mientras vives en ella, saca dinero de tu bolsillo: hipoteca, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y los gastos de compra que no recuperas. Por eso la considero un pasivo (te lo explico en activos y pasivos). Puede convertirse en activo si la alquilas y se paga sola, o con el tiempo si se revaloriza, pero eso no está garantizado.
¿Significa eso que no debes comprar? No. Significa que comprar es una decisión de vida, no una inversión segura. Si dudas entre comprar o alquilar, échale un ojo a mi análisis de comprar o alquilar vivienda, y no firmes nada sin tener antes un fondo de emergencia.
Antes de pedirla: cuánto te pueden prestar
Lo primero no es elegir el tipo de interés, sino saber cuánto puedes pedir sin pillarte los dedos. Según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, las entidades no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación de la vivienda, y en general estiman que el total de tus deudas no debería pasar del 30-35 % de tus ingresos. No son límites legales, pero sí la referencia con la que te va a mirar el banco.
- La entrada. Si te financian el 80 %, el 20 % restante sale de tus ahorros. Alguna entidad llega al 90 % o más en vivienda habitual o en perfiles concretos, pero es la excepción: si te lo ofrecen, compara igualmente la TAE, las vinculaciones y las comisiones.
- Los gastos. Aparte de la entrada, te tocan los impuestos de la compra (el ITP en vivienda usada, que depende de tu comunidad autónoma, o el IVA y el AJD en obra nueva) y la tasación. Desde la Ley 5/2019, la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco.
- La cuota. Que te la concedan no significa que te convenga. Calcula la cuota que te quedaría con la calculadora de qué hipoteca me puedo permitir y comprueba que te sigue quedando margen para ahorrar.
Cómo está el mercado ahora (datos de 2026)
- Euríbor a 12 meses: 3,239 % de media en octubre de 2026, frente al 2,187 % de octubre de 2025 (Banco de España, nota del 3 de noviembre de 2026).
- Tipo medio de las nuevas hipotecas sobre vivienda: 3,08 % en agosto de 2026; 3,16 % en las fijas y 2,95 % en las variables al inicio (INE, Estadística de Hipotecas, datos provisionales publicados el 26 de octubre de 2026).
- Cuántas se firman a tipo fijo: el 64,1 %, frente al 35,9 % a tipo variable (INE, agosto de 2026).
- Importe y plazo medios: 181.285 euros a 26 años (INE, agosto de 2026).
Ojo con el dato de las variables: el INE recoge el tipo al inicio, y muchas variables arrancan con un periodo fijo más bajo antes de pasar a euríbor más diferencial. Si no sabes bien qué es, aquí te explico qué es el euríbor y cómo afecta a tu hipoteca.
Hipoteca fija, variable o mixta: cuál elegir
- Fija: pagas la misma cuota toda la vida del préstamo. Duermes tranquilo, pero si los tipos bajan no te beneficias (salvo que negocies o cambies de banco).
- Variable: pagas euríbor más un diferencial, y la cuota se revisa cada 6 o 12 meses. Si el euríbor sube, sube tu cuota. Hay también hipotecas ligadas a otros índices, como el IRPH, que tienen su propia historia: te la cuento en el post sobre el IRPH.
- Mixta: unos años a tipo fijo (normalmente entre 5 y 15) y el resto a variable. Es una apuesta a medias: tranquilidad al principio, que es cuando más debes, y riesgo de tipos después.
¿Cuál te conviene? Hazte esta pregunta: si mañana tu cuota subiera 100 euros al mes, ¿podrías pagarla sin tocar tu colchón? Si la respuesta es no, la variable no es para ti, por barata que parezca al principio. El banco no es tu asesor financiero, es un negocio; elige según tu margen, no según lo que te vendan como "la oferta del mes".
Un ejemplo con números redondos: para el importe medio de 181.285 euros a 26 años, al 3,08 % la cuota sale por unos 845 euros al mes. Si el tipo fuera un punto más alto (4,08 %), subiría a unos 944 euros: casi 100 euros más al mes y unos 30.000 euros más de intereses en toda la vida del préstamo. Es un cálculo ilustrativo con el sistema de amortización francés, no una oferta.
¿A cuántos años?
Aquí está mi principal cambio de opinión. Durante años te recomendé pedirla al máximo plazo posible por flexibilidad. La idea de fondo sigue valiendo: un plazo largo baja la cuota y te da aire si vienen malos tiempos. Pero tiene un precio: a más años, más intereses totales, porque con el sistema de amortización francés los primeros años pagas sobre todo intereses.
Mi criterio hoy: elige un plazo cuya cuota puedas pagar holgadamente y asegúrate de que la hipoteca permite amortizar anticipadamente con la comisión más baja posible. Así tienes las dos cosas: aire cuando lo necesites y la opción de acortar cuando te sobre.
Lo que marca la ley (Ley 5/2019 de crédito inmobiliario) sobre la comisión por amortizar antes de tiempo:
- Variable: máximo 0,15 % del capital amortizado durante los 5 primeros años, o 0,25 % durante los 3 primeros (una de las dos, no ambas). Después, cero.
- Fija: máximo 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de ahí.
- En todos los casos, nunca más que la pérdida financiera real del banco.
Qué mirar en una oferta antes de firmar
- La TAE, no solo el TIN. La TAE incluye comisiones y gastos y es la que te permite comparar ofertas. Aquí te explico la diferencia entre TIN y TAE.
- Las vinculaciones. Nómina, seguro de vida, de hogar, plan de pensiones... Te bajan el diferencial a cambio de contratar productos. Pide siempre el precio sin vinculaciones y pasa a euros al año lo que te cuesta cada producto: muchas veces el "descuento" se lo comes con creces pagando seguros más caros que fuera.
- Los seguros. El banco puede exigirte un seguro de daños sobre la vivienda y, si lo pone como condición, un seguro que garantice el pago del préstamo (normalmente uno de vida). Pero no tiene por qué ser el suyo: está obligado a aceptarte una póliza equivalente de otra aseguradora, sin cobrarte por revisarla ni empeorarte las condiciones. No confundas ese seguro de vida, que protege sobre todo al banco porque cubre el capital pendiente, con un seguro de vida para tu familia. Y rellena tú el cuestionario de salud con calma: una omisión puede dejarte sin cobertura justo cuando la necesitas.
- La oferta por escrito. Por ley te deben entregar la FEIN (que es oferta vinculante) y la FiAE al menos 10 días naturales antes de firmar, y tienes que pasar antes por el notario, que te asesora gratis. Úsalos: lee todo y pregunta lo que no entiendas. A mí me intentaron cambiar las condiciones a última hora con el clásico "Riesgos dice que hay que subir el diferencial", y con la oferta por escrito se acaba la discusión.
- Si la hipoteca te obliga a abrir una cuenta solo para pagarla (la llamada cuenta instrumental), su coste tiene que estar incluido en la TAE.
Dónde pedirla: banco o bróker hipotecario
Tienes dos caminos, y lo ideal es usar los dos:
- Ir tú, banco por banco. Recorre varios, incluso varias sucursales de la misma entidad: una oficina con poca clientela suele tener más ganas de cerrar operaciones. Lleva siempre la mejor oferta que tengas y pide que la mejoren. Merece la pena: en la hipoteca media, 0,2 puntos menos de interés son unos 19 euros al mes y casi 6.000 euros en toda la vida del préstamo. Recuerda que tú eres el cliente: no vas a suplicar nada.
- Un bróker hipotecario. Negocia con varios bancos a la vez por ti y puede conseguirte condiciones que a ti solo te costaría más arrancar. Comprueba que está inscrito como intermediario de crédito inmobiliario (en el registro del Banco de España o en el de tu comunidad autónoma, según dónde opere) y pregunta antes si te cobra honorarios a ti.
Si quieres comparar con un bróker sin moverte de casa, puedes pedir un estudio gratuito a iAhorro. Te hacen el estudio y luego decides tú.
Otra opción es pedir estudio a un bróker como H2B Hipotecas. Yo le preguntaría de entrada si te cobra honorarios y cuánto, y compararía su propuesta con la de tu banco.
Enlaces de afiliado: si pides el estudio desde estos enlaces, me llevo una pequeña comisión y a ti no te cuesta nada más.
Cómo pagarla: amortizar cuota o plazo
Cuando ya tienes la hipoteca y te sobra dinero, llega la pregunta del millón: ¿amortizo? ¿Reduzco cuota o plazo?
La respuesta corta: si quieres pagar menos intereses, normalmente conviene reducir plazo; si necesitas respirar cada mes, conviene reducir cuota. Y nunca amortices a costa de quedarte sin colchón. Te lo explico con calma en amortizar hipoteca a cuota o a plazo, y puedes hacer tus números con la calculadora para amortizar hipoteca a cuota o a plazo. Y si todavía no la has firmado, comprueba antes en la calculadora de hipoteca según tus ingresos si la cuota encaja en tu presupuesto.
Amortizar suele cundir más al principio, porque es cuando más intereses pagas. Y si tu hipoteca tiene un tipo bajo, compara antes con otros usos de ese dinero: reforzar tu colchón o eliminar deudas más caras puede ser mejor idea.
¿Amortizar o invertir?
Es la otra gran duda. Durante años yo mismo preferí no adelantar pagos e invertir esa diferencia porque mi hipoteca tenía un tipo muy bajo. Pero cuidado: amortizar te da un "rendimiento" seguro (el interés que te ahorras) y una inversión no está garantizada. Depende del tipo de tu hipoteca, de tu horizonte y de cuánto riesgo aguantes. Lo trataré a fondo en un artículo propio; mientras, ten clara la diferencia entre deuda buena y deuda mala.
¿Ya tienes hipoteca y quieres cambiarla?
Si tu hipoteca se ha quedado cara, no estás atado de por vida. Puedes renegociar con tu banco (novación) o llevártela a otro (subrogación). Te explico las dos vías en cómo cambiar de hipoteca: subrogación y novación.
Si tienes una variable y quieres pasarte a fija (o a una mixta con al menos 3 años fijos), la Ley 5/2019 limita lo que te pueden cobrar: como máximo el 0,05 % del capital que amortices, y solo durante los 3 primeros años del préstamo. A partir de ahí, nada; y si en la novación no amortizas capital, tampoco. Otra cosa son los gastos de la operación (notaría y registro de la novación, por ejemplo), que conviene que pidas por escrito antes.
Y si prefieres escucharlo, en este episodio del podcast hablo de cómo conseguir la mejor hipoteca:
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor ahora, hipoteca fija o variable?
Depende de tu margen. Con el euríbor en el 3,239 % (octubre de 2026) y el tipo medio de las fijas en el 3,16 % (INE, agosto de 2026), la mayoría de la gente está eligiendo fija: el 64,1 % de las nuevas hipotecas. Fíjate en que hoy el euríbor solo ya está por encima de ese tipo medio de las fijas, así que una variable, en cuanto pase su tramo inicial y se le sume el diferencial, saldría más cara si el euríbor sigue donde está. Puede bajar, pero nadie te lo garantiza: si una subida de cuota te pondría en apuros, la fija te protege.
¿Es obligatorio contratar los seguros del banco?
No. El banco puede exigir un seguro de daños sobre la vivienda y, en su caso, un seguro que garantice el préstamo (como uno de vida), pero debe aceptar pólizas equivalentes de otra compañía. El resto de productos (nómina, plan de pensiones, seguro de hogar...) son bonificaciones: te bajan el diferencial a cambio de contratarlos, y tú decides si te compensan.
¿Cuántos días tengo para estudiar la oferta?
Al menos 10 días naturales: es el plazo mínimo que marca la Ley 5/2019 entre la entrega de la FEIN y la firma. Además, tienes que acudir antes al notario, que te asesora gratis.
¿Cuánto me pueden cobrar por amortizar antes de tiempo?
En variable, como máximo el 0,15 % durante 5 años o el 0,25 % durante 3. En fija, como máximo el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Nunca más que la pérdida financiera real del banco.
Fuentes: Banco de España, nota de prensa del euríbor de octubre de 2026 (3-11-2026); INE, Estadística de Hipotecas de agosto de 2026, datos provisionales (26-10-2026); Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE, texto consolidado), artículos 14, 15, 17 y 23; Banco de España, Portal del Cliente Bancario, «Consejos para firmar tu primera hipoteca».
