¿Comprar un piso para alquilar o invertir en REITs y SOCIMI? Las dos opciones ponen tu dinero en el negocio inmobiliario, pero tienen poco que ver cuando toca pagar impuestos, arreglar una tubería o recuperar tus ahorros.
Una te convierte en casero y ya sabemos cómo está el tema, con la ocupación, la huelga y los cambios legales a raíz del caso Maricarmen… La otra, en accionista (creo que se me ha visto el plumero, ¿no?).
En España nos gusta el ladrillo. Mucho. Tanto que a veces vemos un piso alquilado como una máquina de imprimir billetes, pero solo contamos los 950 € que paga el inquilino.
Pues vamos a contar también lo que sale de tu bolsillo. Y compararlo con lo que podrías obtener si invirtieras ese mismo capital en empresas inmobiliarias cotizadas.
Todo lo que sigue es una simulación educativa, no una oferta inmobiliaria ni una previsión de rentabilidad.
He elegido cantidades redondas y supuestos explícitos para que puedas cambiar los números por los de tu operación. Una rentabilidad atractiva sobre el papel no paga una derrama ni evita que un REIT se desplome.
Tabla de contenidos
Piso para Alquilar o REITs: la Respuesta Rápida
El piso puede darte control directo y la posibilidad de financiarte con una hipoteca, pero exige capital (o saber hacerlo con el capital del banco), gestión y asumir riesgos concentrados.
Un REIT cotizado te permite invertir cantidades pequeñas, diversificar y vender acciones en bolsa, aunque esa liquidez depende del mercado y el precio puede caer justo cuando necesitas vender.
- Si quieres gestionar un inmueble y conoces bien una zona: comprar para alquilar puede encajar, siempre que las cuentas salgan después de gastos y sin confiar en que el precio subirá.
- Si prefieres no tratar con inquilinos ni inmovilizar una gran entrada: puedes estudiar REITs y SOCIMI o fondos inmobiliarios.
- Si necesitas el dinero dentro de poco: ninguna de las dos alternativas debería confundirse con tu fondo de emergencia inmediato.
Ejemplo Realista: comprar un Piso de 200.000 € para Alquilar
Imagina una vivienda usada en la Comunidad de Madrid que cuesta 200.000 € y que podrías alquilar por 950 € al mes.
Es un inmueble ficticio: no estoy diciendo que puedas encontrar hoy esa combinación de precio y renta en cualquier barrio. Sirve para comparar fórmulas, no para sustituir una tasación o un estudio de demanda.
El primer error es pensar que has invertido solo 200.000 €.
En una vivienda usada, el ITP general madrileño es del 6 %. Además, la base imponible puede venir determinada por el valor de referencia catastral si es superior al precio declarado. Lo explica la Comunidad de Madrid.
Para este ejemplo suponemos que la base del impuesto coincide con el precio.
| Desembolso inicial | Supuesto |
|---|---|
| Compra de segunda mano | 200.000 € |
| ITP de Madrid (6 %) | 12.000 € |
| Notaría, registro y gestiones (estimación, no tarifa oficial) | 2.000 € |
| Arreglos y puesta a punto (estimación) | 6.000 € |
| Total invertido sin financiación | 220.000 € |
Y todavía no hemos hablado de hipoteca. Primero vamos a medir el piso al contado, porque así no confundimos rentabilidad del inmueble con efecto de la deuda.
El Alquiler Bruto No es tu Beneficio
Doce mensualidades de 950 € serían 11.400 € al año. Si divides eso entre el precio del piso, te aparece un 5,70 %. Si lo divides entre el desembolso real de 220.000 €, baja al 5,18 % bruto sobre tu dinero total. Y eso todavía no es lo que ganas.
| Gastos anuales previstos | Importe |
|---|---|
| Comunidad de propietarios | 960 € |
| IBI | 600 € |
| Seguro del inmueble | 240 € |
| Provisión para reparaciones y mantenimiento | 1.000 € |
| Gestión o comercialización (equivalente anual supuesto) | 950 € |
| Un mes sin cobrar alquiler (vacancia prevista) | 950 € |
| Total de costes y provisiones | 4.700 € |
Partimos de un alquiler potencial de 11.400 €. Descontamos un mes vacío y los demás costes y reservas. Quedan 6.700 € al año antes de IRPF, financiación y revalorización del inmueble.
Son 558 € mensuales de media, pero no te los ingresan ordenaditos cada mes: puedes estar diez meses tranquilo y recibir una factura de avería de golpe.
La rentabilidad operativa de este escenario es 6.700 / 220.000 = 3,05 % anual.
Si tienes que cambiar ventanas, pagar una derrama grande o soportar varios meses de impago, será menor. Si alquilas durante todo el año, gestionas tú mismo y no aparecen reparaciones, podría ser mayor. No existe un porcentaje universal para los pisos.
¿Y si Compras con Hipoteca? La Cuota No se Paga con Esperanza
Ahora suponemos que el banco te financia el 70 % del precio de compra (140.000 €) a 25 años y un 3,5 % fijo. Una vez más es una hipótesis matemática, no una oferta bancaria ni una garantía de aprobación.
Tu dinero inicial serían 60.000 € de entrada más los 20.000 € de impuestos y gastos: 80.000 €.
| Hipoteca y flujo anual | Resultado aproximado |
|---|---|
| Préstamo supuesto | 140.000 € |
| Cuota mensual (25 años, 3,5 % fijo) | 701 € |
| Cuotas de doce meses | 8.410 € |
| Resultado operativo del alquiler | 6.700 € |
| Flujo de caja antes de IRPF | −1.710 € al año |
¡Sorpresa! Un piso con rentabilidad operativa positiva puede hacerte poner dinero todos los meses si lo financias. Eso no significa automáticamente que la inversión sea mala: una parte de la cuota amortiza principal y aumenta tu patrimonio neto.
Pero la amortización no paga la comunidad ni te salva si el inquilino deja de ingresar la renta. Y la rentabilidad sobre tus 80.000 € propios exige tener en cuenta también deuda pendiente, valor del piso y costes de una futura venta.
¿Qué Pasaría si Invirtieras esos 220.000 € en REITs?
Un REIT cotizado es una compañía inmobiliaria que negocia en bolsa. Una SOCIMI es un vehículo español con su propio régimen legal y fiscal. Muchas poseen y explotan inmuebles, aunque no todas invierten en lo mismo.
Tienes el funcionamiento explicado en nuestra guía de REITs y SOCIMI.
Supongamos ahora que inviertes los mismos 220.000 € en una cartera diversificada de inmobiliarias cotizadas que reparte un 4 % anual en dividendos. Permíteme que insista: ese 4 % es una hipótesis de cálculo, no una cifra actual del mercado ni una promesa de reparto.
| Concepto del ejemplo bursátil | Resultado |
|---|---|
| Capital en acciones inmobiliarias | 220.000 € |
| Dividendo hipotético del 4 % | 8.800 € brutos al año |
| Gastos e impuestos | Dependen del vehículo, bróker y residencia fiscal |
| Precio de las acciones al final del año | Desconocido (puede subir o bajar) |
Los 8.800 € no son una rentabilidad neta comparable sin más con los 6.700 € del piso. El piso ya lleva una estimación de gastos operativos.
En la cifra del REIT todavía faltan impuestos personales, posibles retenciones en origen, costes de bróker o divisa, y el resultado de la cotización. Además, una sociedad puede recortar o suspender dividendos.
Cobrar Dividendos No Impide Perder Dinero
Pero dejemos los unicornios y salgamos de la calle de la piruleta. Imagina que recibes esos 8.800 € brutos, pero que tus acciones caen un 15 %. El valor de los 220.000 € invertidos pasaría a 187.000 € (33.000 € menos).
Sumando el dividendo hipotético, tendrías 195.800 € entre acciones y efectivo. Es un resultado total de −24.200 € (−11 %) antes de impuestos y comisiones. El ingreso del dividendo no ha neutralizado la caída.
Y al revés: que un REIT no pague un gran dividendo tampoco demuestra que sea peor inversión. La valoración de sus activos y la evolución del negocio pueden pesar más. La SEC estadounidense explica los riesgos y particularidades de los REIT cotizados.
Un fondo inmobiliario o ETF puede repartir dividendos o acumularlos, según su estructura y clase.
Piso vs REITs: Comparativa de Riesgos, Gastos y Liquidez
| Pregunta | Piso alquilado | REIT o SOCIMI cotizada |
|---|---|---|
| ¿Cuánto necesitas? | Precio, impuestos, reformas y posible entrada hipotecaria | Precio de acciones y comisiones, desde importes menores |
| ¿Quién gestiona? | Tú o un gestor de alquileres | La empresa, sus directivos y operadores |
| ¿Cómo ingresas? | Alquiler cobrado, descontando costes y vacancias | Dividendo si se acuerda y reparte |
| ¿Qué puede salir mal? | Derramas, impagos, desocupación, normas, deudas | Caídas bursátiles, deuda, tipos, pérdida de alquileres, dilución |
| ¿Puedes recuperar el dinero pronto? | Venta lenta, negociación y gastos | Orden en mercado, sujeto a volumen y precio |
| ¿Puedes diversificar? | Un piso concentra ubicación e inquilino | Varias empresas, mercados y tipos de inmuebles |
| ¿Hay garantía de rentabilidad? | No | No |
Hay un matiz que a veces pasamos por alto: el propietario de un piso no ve todos los días una pantalla diciéndole que su vivienda ha bajado un 12 %. El accionista sí. Que un precio no parpadee en una app no significa que no pueda caer.
Y que puedas vender un REIT con un clic no significa que te vaya a gustar el precio de ese clic. Aunque también es cierto que vender un inmueble te puede costar considerablemente más tiempo (y dinero).
También conviene distinguir un REIT grande con negociación habitual de una SOCIMI diminuta con pocas operaciones al día. La cotización por sí sola no asegura liquidez suficiente.
BME Growth describe el mercado de SOCIMI, pero antes de comprar toca comprobar horquilla de precios y volumen real.
La Fiscalidad en España: No Tributan por el Mismo Camino
Si Compras para Alquilar
En un alquiler de vivienda habitual, los cobros suelen declararse como rendimientos del capital inmobiliario en la base general del IRPF.
Puedes descontar gastos fiscalmente admisibles (como determinados intereses, seguros, IBI, reparaciones o amortizaciones), con límites y condiciones.
Ojo: las provisiones de nuestra tabla no son automáticamente un gasto fiscal deducible hasta que cumplan los requisitos. La Agencia Tributaria detalla los gastos deducibles.
Sobre el rendimiento neto positivo pueden existir reducciones legales por alquiler de vivienda, pero varían según la fecha y condiciones del contrato.
Y hay cambios aprobados en octubre de 2026, algunos previstos desde el 1 de diciembre: consulta el Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE antes de aplicar alegremente un 50 %, 60 % u otro porcentaje.
No he descontado un supuesto IRPF fijo a los 6.700 €, porque sería venderte un resultado ficticio.
Si Cobras Dividendos de REITs o SOCIMI
Los dividendos percibidos por una persona residente fiscal en España suelen integrarse en la base del ahorro.
La escala general publicada por Hacienda incluye el 19 % para los primeros 6.000 € de esa base, el 21 % para el tramo siguiente y tipos superiores a partir de determinados importes. Consulta la escala de la Agencia Tributaria.
Las plusvalías al vender también pueden tributar, pero el momento y cálculo son diferentes del simple cobro de dividendos.
Para que se vea la diferencia, si esos 8.800 € ficticios fueran tu única renta del ahorro, el cálculo teórico español sobre esa cuantía sería 6.000 × 19 % + 2.800 × 21 % = 1.728 €.
No es un neto garantizado: si tienes otros rendimientos, pérdidas compensables, retenciones extranjeras, gastos o circunstancias especiales, cambia. Si compras un REIT extranjero, hay que revisar también el convenio de doble imposición y la fiscalidad en origen.
La tributación española de un dividendo no desaparece por reinvertirlo automáticamente. No confundas un DRIP con un fondo de acumulación. Si te interesa este punto, tienes nuestra guía de acciones que reparten dividendos.
¿Y con Solo 80.000 €? El Apalancamiento Cambia las Reglas
En el ejemplo hipotecado, ponías 80.000 € de dinero propio para controlar un inmueble de 200.000 €. Con ese mismo capital podrías comprar acciones inmobiliarias sin pedir préstamo.
Si repartieran el 4 % hipotético, serían 3.200 € brutos al año, sujetos a los riesgos e impuestos que acabamos de ver.
En el piso, en cambio, tenías un flujo de caja estimado de −1.710 € antes de IRPF, pero parte de la cuota reducía la deuda. No vale concluir que el REIT “gana” porque reparte 3.200 € y el piso te cuesta dinero ese año.
El piso añade apalancamiento y un patrimonio cuya valoración puede subir o bajar. Para comparar rendimientos totales habría que modelar amortización, venta, gastos, variación de precios, fiscalidad y horizonte temporal de ambos caminos.
La deuda multiplica resultados (buenos y malos). Si hay meses sin inquilino, el banco no te concede vacaciones de cuota.
Con REITs sin apalancamiento no tienes una hipoteca personal ligada a la operación, pero sí puedes sufrir fuertes pérdidas bursátiles y, en algunas empresas, riesgos por la deuda que tienen dentro.
¿Cuál Elegiría Yo? Depende de Qué Quieras Comprar de Verdad
Más que preguntar “¿cuál renta más?”, yo me haría otras tres preguntas: ¿quiero un negocio que gestionar, quiero exposición al sector inmobiliario o necesito dinero disponible para otras oportunidades?
Una misma rentabilidad no compensa las mismas molestias para todo el mundo. En mi caso lo tengo claro y lo llevo reflejando todo el artículo.
Pero claro, yo nunca he comprado un piso para alquilarlo, aunque sí sé lo que significa tener dinero atrapado en una inversión inmobiliaria. Con Housers aprendí que recuperarlo puede llevar bastante más tiempo del previsto.
Eso no convierte los REITs en perfectos, pero sí me hace fijarme antes en cómo recupero el dinero que en el porcentaje de un anuncio. Pero vamos con la respuesta que daría a quién me preguntase:
- Me plantearía comprar un piso si conozco bien el mercado local, dispongo de liquidez para reparaciones y vacantes, y los números siguen saliendo con un escenario conservador.
- Me inclinaría por REITs o fondos inmobiliarios si quiero exposición al ladrillo sin ser casero y puedo soportar caídas de cotización.
- No concentraría todos mis ahorros en ninguna de las dos alternativas. Antes hay que decidir qué parte corresponde a la vivienda, al colchón y a la cartera diversificada.
Para profundizar sin repetir aquí veinte pantallas de texto, puedes leer la guía sobre comprar una vivienda para alquilar y la explicación de cómo funcionan los REITs y SOCIMI. Esta comparación se centra en qué números deberías poner sobre la mesa antes de elegir.
Preguntas Frecuentes sobre Piso Alquilado y REITs
¿Es más seguro comprar un piso que invertir en REITs?
No necesariamente. El piso concentra el dinero en una ubicación, una propiedad y a menudo un inquilino. Un REIT cotizado tiene riesgo de mercado, deuda y recortes de dividendos. Son riesgos distintos, no una escala universal de seguridad.
¿Puedo invertir en inmobiliario con menos de 10.000 €?
Sí. Puedes comprar acciones de REITs o SOCIMI, o estudiar ETF inmobiliarios UCITS, con un importe menor que el necesario para adquirir una vivienda. Comprueba comisiones, disponibilidad en tu bróker y riesgo de pérdida.
¿Es lo mismo un 4 % de alquiler que un 4 % de dividendos?
No. En el alquiler debes distinguir bruto, gastos, inversión total, financiación e impuestos. El dividendo es una distribución sobre las acciones, no la rentabilidad total, que también depende de la subida o caída de su precio.
¿Puedo vender un REIT cuando necesite el dinero?
Si cotiza y hay contrapartida, puedes dar una orden de venta durante la sesión. Pero no puedes garantizar el precio y algunas SOCIMI tienen poca negociación. Un piso suele necesitar más tiempo para venderse y tiene otros costes de salida.
En resumen… el Ladrillo No Viene con Rentabilidad Garantizada
Un piso de 200.000 € que parece dar un 5,70 % bruto sobre su precio puede quedarse en un 3,05 % operativo sobre el dinero realmente invertido en nuestro ejemplo, antes de impuestos y financiación.
Y al añadir hipoteca puede exigir aportaciones mensuales incluso mientras amortizas deuda.
Un REIT puede repartir dividendos sin que tengas que gestionar el inmueble, pero la cotización puede caer mucho más que lo que hayas cobrado. No es magia financiera. Es otra forma de asumir riesgo inmobiliario.
Mi regla: empieza por el dinero que necesitas poner, resta los costes que siempre se olvidan, pregunta cuánto tardarías en salir y solo entonces decide qué rentabilidad te compensa. El inquilino no es tu cajero automático y un dividendo tampoco.
Nota de actualización (12/11/2026): los importes de esta comparación son hipótesis didácticas, no datos de un inmueble anunciado ni cotizaciones o dividendos vigentes. Para cada operación real comprueba gastos, tributos, financiación, normas del alquiler, documentación del fondo o acción y su riesgo.
