La Inversión en inmobiliario o para alquiler es una de las más extendidas en España por nuestro amor al ladrillo. Últimamente, gracias a empresas como AIRBNB también se ha puesto de moda el alquiler vacacional y hay gente obteniendo un gran rendimiento, pero… ¿Es todo tan bonito?
Lo bueno de la inversión en inmuebles y vivir de alquileres es que es un negocio estable. Tienes facilidades fiscales, como la depreciación, amortización, posibilidad de refinanciar la hipoteca para pedir un préstamo casi gratis…
Y al final, tu inversión la está pagando el inquilino. Y el apalancamiento, es decir, que tú puedes comprar una vivienda invirtiendo de tu propio dinero únicamente el 20% de su precio.
Inversión en inmobiliario o para alquiler
A nivel legal también tiene muchas ventajas alquilar por habitaciones, ya que se rige por el código civil y no por la LAU, que es por lo que se rige el alquiler normal. Eso te permite personalizar mucho más los contratos, con distintas cláusulas, etc.
Un ejemplo claro es la duración, en un piso con alquiler tradicional, estás obligado a alquilarlo como mínimo por 5 años, mientras que por habitaciones no hay ese problema. También tiene varias ventajas, por ejemplo, contra la ocupación.
El alquiler es solo una parte del beneficio. La revalorización del inmueble es otra pata. Las dos no tienen por qué ir de la mano.
El que compra vivienda para vender luego más caro, acostumbra a pegársela más pronto que tarde. Ningún inversor o inversionista serio lo hace. Otra cosa es quien compra, reforma y vende. En ese caso está prestando un servicio, y como tal, tiene toda su lógica que obtenga un beneficio.
No todo el mundo está dispuesto a hacer obras para reformar un piso con los quebraderos de cabeza que conlleva. Por eso existe ese diferencial, que es el que ellos se ganan.
El negocio en bienes inmuebles o bienes raíces NO es comprar una vivienda solo por la supuesta apreciación, sino porque está generando un flujo estable y predecible de ingresos.
En viviendas de inversión:
- Lo más importante es la localización
- Cuanto más barato y pequeño, mejor. Más rentabilidad le sacarás. Más vale tener 2 pisos pequeños que 1 medio.
- Casi mejor sin ascensor, te ahorras el coste de mantenimiento. Sin ascensor, pero que no se pueda poner, porque como te toque pagar la obra se te van los números.
Ojo, esto son apuntes generales, no siempre tiene por qué ser así. Al instalar ascensor (siempre que no vivas en un bajo) se revaloriza. Si vendes tras la obra recuperarás con creces. Eso sí, dejará de ser tan interesante como inmueble para alquilar, claro.
La gestión de los alquileres
En mi (escasa) experiencia, y por lo que he visto en otras personas, incluyendo mi experiencia como inquilino… No hay tanto que gestionar, especialmente en alquiler tradicional. Además, siempre puedes delegarlo a costa de reducción de beneficios.
El vacacional si da mucho más trabajo, por limpieza y gestión, y por habitaciones es algo intermedio.
No debemos olvidar tampoco los gastos añadidos como el IBI o los seguros de hogar o alquiler.
Fiscalmente, ¿qué diferencia hay entre alquilar una vivienda como alquiler turístico, o como 1a vivienda?
Si es como primera vivienda te puedes deducir el 60% de las cuotas cobradas, es decir, solo pagarías por el 40% de esas cuotas, en alquiler turístico pagas por el 100%. La reducción no se aplica a los alquileres de apartamentos turísticos, ya que su finalidad no es satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino cubrir una necesidad de carácter temporal.
Crowfunding inmobiliario
Ya te he hablado de Housers en otras ocasiones. Esto es algo parecido pero utilizando la cadena de bloques. Hay inmobiliarias que están permitiendo comprar pisos a inversores particulares mediante tecnología Blockchain (la que emplean las Criptomonedas). Se hace un contrato inteligente (smart contract), te ofrecen participaciones de 100 €, por ejemplo. Pueden acceder 500 inversores o inversionistas. A continuación, el piso se reforma, se alquila y posteriormente se vende. Cada propietario recibe beneficios en base a su participación.
Hay varios tipos, en algunos eres propietario de un trocito de inmueble, en otros eres acreedor de una deuda con el propietario: Eres tú quien financia el proyecto. Hay muchas posibilidades también.
También hay opciones de crowfunding inmobiliario, como Housers, donde podemos invertir en inmuebles desde 100 euros uniéndonos a otros inversores.
Que traerá el futuro…
Pues no tengo una bola de cristal, pero yo sigo pensando que, a futuro, el inmobiliario dejará de ser tanto negocio. Va a haber una primera generación que tenga que vender segundas viviendas para mantener su nivel de vida o ayudar a sus hijos a que puedan tener su “primera”, su techo. Tampoco es sano que la vivienda canibalice los ingresos de los jóvenes durante 30 años, detrayendo capacidad de ahorro y consumo en otros bienes.
Pronto o tarde, pero los gobiernos (de cualquier signo) actuarán y volveremos a construir bajo criterio de coste más beneficio del 25% un gran parque de viviendas, tal vez adornándolo con la excusa de la eficiencia energética, con parte de la energía autogenerada etc. Para entonces lo único viejo que mantenga o subo valor serán las localizaciones premium, los centros-centros.
Si las autoridades están interviniendo el precio de la energía, gravando los beneficios extraordinarios de las energéticas, por ser un bien básico la energía, cuando el grueso de los que tengan un acceso imposible a la vivienda o tengan un alquiler, que aunque pagable difícilmente en época laboral, con pensión recortada ya no puedan pagar se actuará.
Por otra parte, tener un país donde lo inmobiliario (que es rentismo) tiene tanto peso en el PIB, nos convierte en un país con menos capacidad de crecer y tener mejores empleos, que siempre dependen de inversiones de tecnológicas de fuera o contrataciones remotas. Cada uno invierte en lo que quiere, pero nada debe quedar “blindado” a cero riesgo, porque eso es justo lo contrario al capitalismo schumpeteriano (el creativo, el que hace mejorar a todos).
Por eso y por otros motivos, siempre es preferible como inversión uno (o varios) pisos en zonas sencillas a uno en primera zona.
Cuidado con las estafas
Cuidado con los ecobeach y demás oportunidades de inversión de “fuera”. Desde Europa nos puede parecer (a mí me lo parecía) superatractivo y barato, pero ya estando en Asia las cosas hay que verlas desde otro punto de vista. Aquí las propiedades son muy baratas y espectaculares, pero requieren mantenimiento constante o se deterioran con el clima a una velocidad que no se conoce en Europa, no siempre están bien comunicadas, pasan de moda en 3 años, te plantan una autopista en altura frente a tu balcón y les da igual.
Así que siempre mejor visitar el país y vivir un tiempo antes de invertir. Oportunidades hay siempre, incluso parece una gran burbuja. Si quieres saber más sobre la comparativa entre comprar o alquilar una vivienda en Madrid, te recomiendo que leas este otro artículo de mi blog: ¿Comprar o alquilar una vivienda en Madrid? ¿Qué opción es más rentable en 2023?
