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¿Comprar o alquilar una vivienda en Madrid? Una comparativa para 2023

¿Te has planteado alguna vez si te conviene más comprar o alquilar una vivienda en Madrid? Seguro que sí, sobre todo si vives en la capital o tienes pensado mudarte a ella. La decisión no es fácil, ya que implica muchos factores económicos, personales y emocionales. Por eso, en este artículo quiero ayudarte a analizar las ventajas y desventajas de cada opción, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario y las previsiones para el año 2023. Ya hablé de si es mejor comprar casa o alquilar piso en mi podcast.

¿Qué necesitas para comprar o alquilar una vivienda en Madrid?

Lo primero que tienes que hacer es calcular cuánto dinero puedes destinar a la compra o al alquiler de una vivienda en Madrid. Para ello, debes tener en cuenta tus ingresos, tus gastos y tu capacidad de ahorro. También debes tener en cuenta tu situación laboral, familiar y personal, y tus planes de futuro.

Según el portal idealista, el precio medio por metro cuadrado de venta en Madrid en febrero de 2023 era de 3.995 €, lo que supone un aumento del 6,1% respecto al año anterior. Esto significa que una vivienda de unos 100 m² podría costar unos 400.000 €. Para comprarla, necesitarías ahorrar al menos el 20% del precio (80.000 €) para la entrada y los gastos de la hipoteca, y pedir un préstamo de 320.000 € al banco. Suponiendo un interés del 2% y un plazo de 30 años, la cuota mensual sería de unos 1.180 €.

Por otro lado, el precio medio por metro cuadrado de alquiler en Madrid en abril de 2023 era de 15 €, según fotocasa. Esto significa que una vivienda de unos 100 m² podría costar unos 1.500 € al mes. Para alquilarla, necesitarías ahorrar al menos el equivalente a una mensualidad (1.500 €) para la fianza y los gastos de gestión, y tener unos ingresos estables que te permitan pagar el alquiler cada mes.
Como ves, tanto comprar como alquilar una vivienda en Madrid requiere una inversión importante de dinero. Por eso, es fundamental que analices bien tu situación financiera y tus expectativas antes de tomar una decisión.

¿Qué ventajas y desventajas tiene comprar una vivienda en Madrid?

Comprar una vivienda en Madrid tiene algunas ventajas, pero también muchos inconvenientes. Veamos algunos de ellos:

Pros

  1. Es tu propiedad y puedes hacer con ella lo que quieras (dentro de la legalidad).
  2. Te ahorras el pago del alquiler y puedes amortizar la hipoteca con el tiempo.
  3. Puedes beneficiarte de la deducción por compra de vivienda habitual si cumples los requisitos.
  4. Puedes obtener una rentabilidad si vendes la vivienda a un precio superior al que la compraste.

Contras

  1. Te endeudas con el banco y tienes que pagar intereses por el préstamo.
  2. Te arriesgas a perder la vivienda si no puedes hacer frente a las cuotas de la hipoteca.
  3. Tienes que pagar impuestos, gastos de comunidad y mantenimiento de la vivienda.
  4. Estás sujeto a las fluctuaciones del mercado inmobiliario y a la posible depreciación de la vivienda.
  5. Pierdes flexibilidad y movilidad para cambiar de domicilio si lo necesitas.

¿Qué ventajas y desventajas tiene alquilar una vivienda en Madrid?

Alquilar una vivienda en Madrid también tiene sus pros y sus contras. Veamos algunos ejemplos:

Pros

  1. No te endeudas con el banco ni pagas intereses por un préstamo.
  2. No te arriesgas a perder la vivienda si no puedes pagar el alquiler (aunque sí puedes ser desahuciado por el propietario).
  3. Tienes más flexibilidad y movilidad para cambiar de domicilio si lo necesitas o si encuentras una mejor opción.
  4. Puedes ahorrar e invertir la diferencia entre el alquiler y la hipoteca en otros activos que te generen ingresos.
  5. No tienes que pagar impuestos, gastos de comunidad ni mantenimiento de la vivienda (salvo que se especifique lo contrario en el contrato).

Contras

  1. No es tu propiedad y tienes que cumplir con las condiciones del contrato y del propietario.
  2. Pagas un alquiler que no recuperas y que puede subir con el tiempo.
  3. No te beneficias de la deducción por alquiler de vivienda habitual si no cumples los requisitos.
  4. No obtienes una rentabilidad si la vivienda se revaloriza.

¿Qué opción es más rentable: comprar o alquilar una vivienda en Madrid?

Para saber qué opción es más rentable, tenemos que comparar el coste de oportunidad de cada una. Es decir, tenemos que calcular cuánto dinero podríamos ganar o perder con cada opción en un periodo de tiempo determinado. Antes de exponer el ejemplo, explicar que me gustaría que esto se convirtiera en un debate constructivo donde se pueda discutir la veracidad o no de las afirmaciones que hago y poder ser un punto de partida para dar respuesta a muchas dudas o cambiar convicciones que tenemos.

Para ello, vamos a hacer una simulación con los datos que hemos visto antes. Supongamos que queremos vivir en una vivienda de 100 m² en Madrid durante 5 años, y que tenemos dos opciones: comprarla por 400.000 € o alquilarla por 1.500 € al mes. También supongamos que tenemos ahorrados 80.000 € para la entrada y los gastos de la hipoteca, y que podemos invertir ese dinero en un depósito al 3% anual si optamos por el alquiler. Además, supongamos que los precios de venta y alquiler se mantienen constantes durante esos 5 años.

Veamos cuánto nos costaría cada opción:

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Comprar

Si compramos la vivienda por 400.000 €, tendríamos que pagar:

  • 80.000 € de entrada y gastos de la hipoteca.
  • 320.000 € de préstamo al 2% a 30 años, con una cuota mensual de 1.180 €.
  • Impuestos: IVA (10%) o ITP (6%), AJD (0,75%), IRPF (19% sobre la deducción por compra de vivienda habitual).
  • Gastos de comunidad: unos 100 € al mes.
  • Gastos de mantenimiento: unos 50 € al mes.

El coste total de comprar la vivienda sería:

80.000 + (1.180 + 100 + 50) x 12 x 5 + (400.000 x 0,1 o 0,06) + (400.000 x 0,0075) – (400.000 x 0,15 x 0,19) = 346.650 €

Pero como digo siempre, tenemos que empezar con el fin en la mente, por lo que si vendemos la vivienda al cabo de 5 años por el mismo precio que la compramos (400.000 €), tendríamos que pagar:

  • El capital pendiente del préstamo: unos 300.000 €.
  • Impuestos: IRPF (19% sobre la ganancia patrimonial) o IIVTNU (plusvalía municipal).
  • Gastos de gestión: unos 3.000 €.

El beneficio neto de vender la vivienda sería:

400.000 – 300.000 – (400.000 x 0,19 o IIVTNU) – 3.000 = 77.000 € (sin contar el IIVTNU)

La rentabilidad neta de comprar y vender la vivienda sería:

(77.000 – 346.650) / 80.000 = -3,37%

Alquilar

Si alquilamos la vivienda por 1.500 € al mes, tendríamos que pagar:

  • 1.500 € de fianza y gastos de gestión.
  • 1.500 € de alquiler mensual.
  • Impuestos: IRPF (19% sobre la deducción por alquiler de vivienda habitual).

El coste total de alquilar la vivienda sería:

1.500 + (1.500 x 12 x 5) – (9.040 x 0,19) = 88.830 €

Si invertimos los 80.000 € que teníamos ahorrados para la entrada y los gastos de la hipoteca en un depósito al 3% anual, tendríamos al cabo de 5 años:

80.000 x (1 + 0,03)^5 = 92.728 €

La rentabilidad neta de alquilar la vivienda e invertir el dinero sería:

(92.728 – 88.830) / 80.000 = 4,87%

¿Qué conclusión podemos sacar?

Como podemos ver, en este caso alquilar una vivienda en Madrid es más rentable que comprarla, ya que nos permite ahorrar e invertir la diferencia entre el alquiler y la hipoteca, y obtener un beneficio neto del 4,87%. Por el contrario, comprar una vivienda en Madrid nos supone un coste mayor y un riesgo mayor, y nos deja un beneficio neto del -3,37%. Pretendo demostrar que es mucho más rentable alquilar un piso, ahora, que comprárselo (aunque hace unos años no fuese así, una vez más, cambio de paradigmas).

Hemos bloqueado toda nuestra capacidad de inversión y generación de activos que pongan dinero en nuestro bolsillo, que no es el caso de la casa donde vivimos. No es un activo, es un pasivo puesto que pagamos todos los meses por ella y no añade ingresos extra a nuestra economía. Realmente me pregunto por qué las personas no buscan alternativas a la clásica compra. ¿Tanto pesa el afán de engañarse diciendo “es mío”? ¿Merece la pena estar andando siempre en la zona roja de la bancarrota familiar?

Por supuesto, esta es solo una simulación basada en unos datos y unas hipótesis concretas. La realidad puede ser muy diferente según el precio de la vivienda, el tipo de interés, la evolución del mercado inmobiliario, la situación personal y financiera de cada uno, etc. Por eso, es importante que hagas tus propios cálculos y que analices bien todas las opciones antes de decidirte por comprar o alquilar una vivienda en Madrid.

Lo que está claro es que hay que explorar distintas fórmulas y encontrar el equilibrio donde nos encontremos más cómodos, pero lo que está claro es que hay que idear y analizar y no simplemente hacer lo que otros hacen. Si quieres saber más sobre la inversión inmobiliaria y cómo comprar casa para alquilar y obtener rentabilidad, te recomiendo que leas este otro artículo de mi blog: Inversión inmobiliaria: ¿Cómo comprar casa para alquilar y obtener rentabilidad?

Espero que este artículo te haya sido útil y que te haya ayudado a tener una visión más clara de las ventajas y desventajas de cada opción. Si tienes alguna duda o comentario, puedes dejarlo abajo y te responderé lo antes posible. Y si te ha gustado el artículo, compártelo con tus amigos y familiares que también estén pensando en comprar o alquilar una vivienda en Madrid.


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