Inversión inmobiliaria sin comprar propiedades: qué son y cómo invertir en REITs y SOCIMIs

¿Te gustaría invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar propiedades físicas? ¿Quieres obtener una rentabilidad por dividendo superior a la media del mercado? ¿Buscas diversificar tu cartera con una clase de activo que tenga una baja correlación con otras? Si has respondido que sí a alguna de estas preguntas, quizás te interese conocer los REITs y las SOCIMIs, dos formas de inversión inmobiliaria sin comprar propiedades que pueden ofrecerte todo eso y más.

Siempre te hablo de invertir en fondos de inversión indexados o de gestión activa, pero hoy te voy a presentar una fórmula de inversión diferente. En este artículo te voy a explicar qué son los REITs y las SOCIMIs, cómo funcionan, cómo invertir en ellos desde España, qué ventajas e inconvenientes tienen, qué criterios hay que seguir para elegirlos y qué REITs y SOCIMIs te recomiendo.

Invertir en inmobiliario es algo que nos pone en España, nos encanta el ladrillo. La burbuja inmobiliaria es una prueba de ello y ya no te digo invertir en vivienda sin tener aspiraciones de sacar un rendimiento, sino de vivir en ella (aunque ya sabes que la inversión en vivienda para vivir, no lo veo tal inversión, al menos hasta que no la vendas). Es la única forma de inversión de muchos españoles, sobre todo de la generación del baby bom.

Asi que si quieres apostar por el mercado inmobiliario o quieres saber más sobre esta forma de invertir en inmuebles sin comprar casa o propiedades, sigue leyendo.

Índice de contenidos

¿Qué son los REITs y las SOCIMIs?

Los REITs son las siglas de Real Estate Investment Trust, que en español se traduciría como Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria. Se trata de sociedades cotizadas que invierten en activos inmobiliarios, como edificios, centros comerciales, hoteles, hospitales, etc. Su objetivo es generar ingresos por el alquiler o la venta de estas propiedades, y repartirlos entre sus accionistas en forma de dividendos.

La periodicidad de los dividendos depende de cada REIT o SOCIMI, pero en general se suelen repartir de forma trimestral o semestral. Algunos REITs, como Realty Income, reparten dividendos mensuales, lo que puede ser muy atractivo para los inversores que buscan ingresos regulares.

No se trata de fondos buitre que le quitan la vivienda a una ancianita para hacer beneficio, aunque tambien puede haberlos, sino que son como un fondos de inversión inmobiliarios que invierten en diferentes inmuebles, y las viviendas son solo uno de ellos. Pero no todas estan centradas en el sector inmobiliario, algunos tienen hoteles, locales comerciales, centros logísticos, hospitales, etc., cómo te decía antes. Hay de todo.

Los REITs tienen una serie de ventajas fiscales, ya que están exentos o tributan muy poco por los beneficios que obtienen de su actividad inmobiliaria, siempre que cumplan ciertos requisitos, como repartir al menos el 90% de sus beneficios entre sus accionistas, tener un mínimo de capital social, diversificar sus inversiones, limitar su endeudamiento, etc.

Los REITs se pueden comprar y vender en el mercado de valores, igual que cualquier otra acción, a golpe de clic. De esta forma, puedes acceder al sector inmobiliario con una inversión mínima y con mucha liquidez. Además, te puedes beneficiar de la revalorización de las propiedades y de los dividendos que reparten periódicamente.

Las SOCIMI son la versión española de los REITs. Se trata de sociedades cotizadas que invierten en activos inmobiliarios y que tienen un régimen fiscal similar al de los REITs. Algunas cotizan en el mercado continuo, como Merlin Properties, Colonial o Lar España, y otras lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), como Árima Real Estate, GMP Property o Atom Hoteles.

Ambas ofrecen una rentabilidad por dividendo atractiva y una diversificación a tu cartera. Sin embargo, también tienen sus diferencias, sobre todo en el aspecto fiscal.

¿Cómo funcionan los REITs y las SOCIMIs?

Si tu quieres comprar una casa para alquilarla sin tener que apostar todo el dinero a un activo, existen nuevas formas de inversión (no tan nuevas en realidad, pero si desconocidas para la mayoría de la gente) dentro del sector inmobiliario, sin tener que comprar una casa o inmuebles para alquiler de forma directa y con una inversión inicial infinitamente menor.

Los REITs y las SOCIMIs son un tipo de inversión en el mercado inmobiliario diferente y consiste en invertir en el mercado de la vivienda sin tener que comprar casa o propiedades y es una estrategia de inversión de lo más interesante. Se pueden clasificar en dos tipos principales según su actividad:

Los REITs y las SOCIMIs de capital o equity: son los que invierten de manera directa en la compra y gestión de propiedades inmobiliarias. Sus ingresos provienen principalmente del alquiler o la venta de estos activos. Son los más habituales y los que ofrecen una mayor rentabilidad por dividendo.
Los REITs y las SOCIMIs de hipoteca o mortgage: son los que se dedican a invertir en la financiación o la adquisición de préstamos hipotecarios. Sus ingresos provienen principalmente de los intereses que cobran por estos préstamos. Son menos comunes y tienen un mayor riesgo de impago.

También existen los REITs y las SOCIMIs híbridos, que combinan ambos tipos de actividad, invirtiendo tanto en propiedades como en hipotecas.

Los REITs y las SOCIMIs se pueden especializar en diferentes segmentos del mercado inmobiliario, como residencial, comercial, industrial, sanitario, hotelero, etc. Cada segmento tiene sus propias características y tendencias, por lo que es importante analizar el sector al que pertenece el REIT o la SOCIMI antes de invertir.

¿Cómo invertir en REITs y SOCIMIs desde España?

Si quieres empezar a invertir en REITs y SOCIMIs desde España, te recomiendo que sigas estos pasos:

Abre una cuenta en un broker o plataforma online que te permita acceder a los mercados financieros o inmobiliarios donde cotizan estas sociedades. Yo utilizo DEGIRO. Compara las comisiones, servicios y condiciones de cada broker antes de elegir uno.
Ten un capital inicial suficiente para realizar tu primera inversión. El importe mínimo dependerá del precio de cada acción o participación de REIT o SOCIMI, así como de las tarifas del broker. En general, se puede invertir en REITs y SOCIMIs con importes desde 50 euros.
Elige los REITs o SOCIMIs que más te interesen según tu perfil, objetivos y situación personal. Para ello, puedes analizar sus fundamentales, su evolución, sus perspectivas y su rentabilidad por dividendo. También puedes consultar las recomendaciones de expertos o fuentes especializadas. Algunos ejemplos de REITs y SOCIMIs que puedes considerar son Realty Income, American Tower, Prologis, Merlin Properties, Colonial o Lar España.
Compra las acciones o participaciones de los REITs o SOCIMIs que hayas seleccionado a través del broker o plataforma que hayas elegido. Para ello, debes introducir el código ISIN, el número de acciones o participaciones que quieres comprar y el precio al que quieres hacerlo. También puedes establecer órdenes limitadas, stop loss o take profit para proteger tu inversión.
Sigue la evolución de tu cartera y recibe los dividendos que reparten los REITs o SOCIMIs en los que hayas invertido. Puedes reinvertir los dividendos manualmente comprando más acciones o participaciones, o bien cobrarlos y disfrutarlos. Ten en cuenta que los dividendos tributan como rendimientos del capital mobiliario al tipo marginal del IRPF, y que se aplica una retención en el país de origen del REIT o SOCIMI, que puede variar según el convenio de doble imposición que tenga con España. Esta retención se puede deducir en la declaración de la renta hasta el límite del impuesto español.
Aporta más capital periódicamente para aumentar tu cartera y diversificar tu inversión. Puedes aprovechar las bajadas de precio para comprar más acciones o participaciones a un menor coste. También puedes incorporar nuevos REITs o SOCIMIs a tu cartera para ampliar tu exposición a diferentes sectores y mercados.

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Para invertir en REITs y SOCIMIs desde España hay varias opciones:

Invertir directamente en REITs extranjeros: se puede acceder a los mercados internacionales donde cotizan los REITs más importantes del mundo, como Estados Unidos, Reino Unido, Francia, Alemania, Japón, etc. Para ello se necesita un broker online que ofrezca esta posibilidad y que tenga unas comisiones razonables. Mi opción preferida, cómo te dije antes, es DEGIRO, un broker holandés que permite operar con acciones y ETFs de más de 50 mercados con unas tarifas muy bajas.
Invertir indirectamente a través de fondos o ETFs: se puede invertir en fondos o ETFs que replican el comportamiento de índices o cestas de REITs. De esta forma se consigue una mayor diversificación y se evitan los costes asociados a la compra individual de acciones. Algunos ejemplos son el iShares Global REIT ETF, el Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF o el Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF.
Invertir en SOCIMIs españolas: se puede invertir en las sociedades cotizadas que invierten en activos inmobiliarios en España y que tienen un régimen fiscal similar al de los REITs. Algunas cotizan en el mercado continuo, como Merlin Properties, Colonial o Lar España, y otras lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), como Árima Real Estate, GMP Property o Atom Hoteles.

Para seguir invirtiendo, puedes optar por reinvertir los beneficios que obtengas o por aportar más capital periódicamente, por ejemplo mediante la estrategia del DCA. La reinversión te permite aprovechar el interés compuesto y aumentar tu patrimonio con el tiempo. Sin embargo, también implica pagar más impuestos por los dividendos o las plusvalías.

Algunas plataformas ofrecen la posibilidad de reinvertir los dividendos automáticamente sin tener que tributar por ellos hasta que vendas las acciones o participaciones. Esto se llama plan de reinversión de dividendos (DRIP) y puede ser una opción interesante para maximizar tus rendimientos.

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¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la inversión inmobiliaria sin comprar propiedades?

Invertir en el sector inmobiliario sin comprar una casa para alquilar o propiedades tiene una serie de ventajas e inconvenientes que conviene conocer antes de tomar una decisión. Estos son algunos de ellos:

Pros

Te permite acceder al sector inmobiliario con una inversión mínima y sin tener que gestionar directamente las propiedades.
Ofrece una rentabilidad por dividendo superior a la media del mercado, lo que puede ser muy atractivo para los inversores que buscan ingresos pasivos.
Te proporciona una diversificación a la cartera, ya que los REITs y las SOCIMIs tienen una correlación baja o moderada con otras clases de activos, como las acciones o los bonos.
Tiene un tratamiento fiscal favorable, ya que los REITs y las SOCIMIs están exentos o tributan muy poco por sus beneficios inmobiliarios, y solo se paga impuestos por los dividendos recibidos.

Contras

Está expuesto a los riesgos propios del sector inmobiliario, como la fluctuación de la demanda, la competencia, la regulación, el endeudamiento, el precio de la vivienda, etc.
Tiene una fiscalidad compleja, ya que hay que tener en cuenta las retenciones que se aplican en el país de origen del REIT o la SOCIMI y las deducciones que se pueden aplicar en España. Además, los dividendos tributan como rendimientos del capital mobiliario al tipo marginal del IRPF, que puede ser elevado.
Tiene unos costes asociados, como las comisiones del broker, los gastos de gestión de los fondos o ETFs, o los impuestos de transmisión patrimonial o de operaciones societarias.

¿Qué criterios hay que seguir para elegir los mejores REITs y SOCIMIs?

Para elegir los mejores REITs y SOCIMIs hay que tener en cuenta una serie de criterios, como:

La rentabilidad por dividendo: es el porcentaje que se obtiene al dividir el dividendo anual entre el precio de la acción. Indica el retorno que se espera obtener por cada euro invertido. Te recomiendo elegir REITs y SOCIMIs con una rentabilidad por dividendo superior al 4% y sostenible en el tiempo.
El crecimiento del dividendo: es el porcentaje en el que aumenta el dividendo anual. Indica la capacidad del REIT o la SOCIMI para generar más ingresos y repartirlos entre sus accionistas. Te recomiendo elegir REITs y SOCIMIs con un historial de crecimiento del dividendo positivo y consistente.
El payout ratio: es el porcentaje que se obtiene al dividir el dividendo anual entre el beneficio neto. Indica la proporción de beneficios que se destina a pagar dividendos. Te recomiendo elegir REITs y SOCIMIs con un payout ratio inferior al 90%, lo que implica que tienen margen para reinvertir en su negocio y hacer frente a posibles imprevistos.
El FFO (Funds From Operations): es el beneficio neto ajustado por las amortizaciones y las plusvalías o minusvalías por venta de activos. Es un indicador más fiable que el beneficio neto para medir la capacidad de generar caja de un REIT o una SOCIMI. Te recomiendo elegir REITs y SOCIMIs con un FFO positivo y creciente.
El NAV (Net Asset Value): es el valor neto de los activos inmobiliarios menos las deudas. Es un indicador del valor real de un REIT o una SOCIMI. Te recomiendo elegir REITs y SOCIMIs con un NAV superior al precio de la acción, lo que implica que están infravalorados o tienen potencial de revalorización.

¿Cómo combinar los REITs y SOCIMIs con otras inversiones?

Los REITs son una forma de invertir en el sector inmobiliario sin invertir en vivienda, pero no es la única ni la mejor para todos los perfiles. Por eso, es conveniente combinarlos con otras inversiones que ofrezcan diversificación, rentabilidad y seguridad a la cartera. Algunas opciones son:

Invertir en fondos indexados o ETFs: son fondos que replican el comportamiento de índices bursátiles o cestas de valores. Permiten acceder a diferentes mercados, sectores y geografías con una inversión mínima y unos costes bajos. Son una forma sencilla y eficiente de invertir a largo plazo y aprovechar el efecto del interés compuesto.
Invertir en acciones individuales: son títulos que representan una parte del capital social de una empresa. Permiten participar directamente en los beneficios y el crecimiento de una empresa. Permiten obtener rentabilidad por la revalorización de la acción o por el cobro de dividendos. Las acciones por dividendos son aquellas que reparten una parte de sus beneficios entre sus accionistas de forma regular y creciente. Permiten obtener una renta periódica y beneficiarse de la revalorización de la acción. Requieren un mayor conocimiento y análisis del mercado y de las empresas, así como una mayor atención y seguimiento.
Invertir en crowdlending o crowdfunding inmobiliario: El crowdfunding o crowdlending inmobiliario son plataformas que permiten financiar proyectos inmobiliarios a cambio de una rentabilidad fija o variable. Permiten acceder al sector inmobiliario con una inversión mínima y sin tener que gestionar las propiedades. Tienen un riesgo moderado y una rentabilidad media.
Invertir en inversión inmobiliaria tradicional: es la compra directa de propiedades inmobiliarias para su alquiler o venta. Permite obtener rentabilidad por el cobro de rentas o por la plusvalía. Requiere una inversión elevada y una gestión activa y profesional de las propiedades. Tiene un riesgo bajo y una rentabilidad alta.

No existe una respuesta única sobre cuál es la mejor opción de inversión, ya que depende de muchos factores personales y contextuales. La combinación óptima de estas inversiones dependerá de tu perfil, tus objetivos y tu situación personal. Lo ideal es que tengas una cartera diversificada y equilibrada, que se adapte a tu nivel de riesgo, tu horizonte temporal y tu rentabilidad esperada.

¿Qué fiscalidad tienen los REITs y SOCIMIs en España?

La fiscalidad de los REITs en España depende del tipo de REIT y del país de origen. En general, te puedo decir que:

Los REITs extranjeros tributan como rendimientos del capital mobiliario al tipo marginal del IRPF, que puede ir desde el 19% al 45%. Además, se aplica una retención en el país de origen del REIT, que puede variar según el convenio de doble imposición que tenga con España. Esta retención se puede deducir en la declaración de la renta hasta el límite del impuesto español.
Las SOCIMIs españolas tributan al 0% por sus beneficios inmobiliarios, siempre que repartan al menos el 80% de sus beneficios entre sus accionistas. Los dividendos que reciben los accionistas tributan como rendimientos del capital mobiliario al tipo marginal del IRPF, sin retención previa.

Como ves, la fiscalidad de los REITs es bastante compleja y puede afectar a tu rentabilidad final. Por eso, es importante que te informes bien antes de invertir y que consultes con un asesor fiscal si tienes dudas.

¿Qué REITs y SOCIMIs te recomiendo?

Para terminar este artículo, te voy a recomendar algunos REITs que me parecen interesantes y que puedes tener en cuenta a la hora de invertir. No son los únicos ni los mejores, pero creo que tienen unas características que los hacen atractivos. Estos son:

Realty Income: es uno de los REITs más famosos y sólidos del mundo. Invierte en propiedades comerciales con contratos de alquiler a largo plazo y con cláusulas de reajuste anual. Tiene más de 6.500 propiedades en Estados Unidos y Reino Unido, con una ocupación superior al 98%. Reparte dividendos mensuales desde hace más de 25 años, con un crecimiento anual medio del 4%. Tiene una rentabilidad por dividendo del 4,5% y un payout ratio del 83%.
American Tower: es uno de los líderes mundiales en el sector de las torres de telecomunicaciones. Tiene más de 180.000 torres en más de 20 países, con contratos a largo plazo con las principales operadoras móviles. Se beneficia del aumento de la demanda de datos y del despliegue de la tecnología 5G. Reparte dividendos trimestrales desde hace más de 10 años, con un crecimiento anual medio del 20%. Tiene una rentabilidad por dividendo del 2% y un payout ratio del 55%.
Prologis: es el mayor propietario y gestor de naves logísticas del mundo. Tiene más de 4.700 propiedades en 19 países, con una superficie total de más de 90 millones de metros cuadrados. Se beneficia del auge del comercio electrónico y de la necesidad de almacenamiento y distribución. Reparte dividendos trimestrales desde hace más de 20 años, con un crecimiento anual medio del 7%. Tiene una rentabilidad por dividendo del 2,3% y un payout ratio del 68%.
Welltower: es el mayor REIT especializado en el sector sanitario. Invierte en residencias de ancianos, centros médicos, hospitales y otros servicios de salud. Tiene más de 1.600 propiedades en Estados Unidos, Canadá y Reino Unido, con una ocupación superior al 85%. Se beneficia del envejecimiento de la población y de la demanda de cuidados de calidad. Reparte dividendos trimestrales desde hace más de 40 años, con un crecimiento anual medio del 5%. Tiene una rentabilidad por dividendo del 4,8% y un payout ratio del 83%.

En cuanto a las SOCIMIs españolas, algunas que me parecen atractivas son:

Merlin Properties: es la mayor SOCIMI española por capitalización bursátil y de las pocas que forman parte del Ibex 35. Invierte en oficinas, centros comerciales, hoteles y logística en España y Portugal. Tiene más de 1.000 propiedades con una superficie total de más de 3,5 millones de metros cuadrados. Reparte dividendos semestrales desde su salida a bolsa en 2014, con un crecimiento anual medio del 8%. Tiene una rentabilidad por dividendo del 4,2% y un payout ratio del 80%.
Colonial: es la segunda mayor SOCIMI española por capitalización bursátil y también forma parte del Ibex 35. Invierte en oficinas prime en Madrid, Barcelona y París. Tiene más de 100 propiedades con una superficie total de más de 1,3 millones de metros cuadrados. Reparte dividendos anuales desde su conversión en SOCIMI en 2017, con un crecimiento anual medio del 9%. Tiene una rentabilidad por dividendo del 2,1% y un payout ratio del 65%.
Lar España: es una SOCIMI especializada en el sector comercial. Invierte en centros comerciales, parques comerciales y locales comerciales en España. Tiene 30 propiedades con una superficie total de más de 600.000 metros cuadrados. Reparte dividendos anuales desde su salida a bolsa en 2014, con un crecimiento anual medio del 12%. Tiene una rentabilidad por dividendo del 5,6% y un payout ratio del 100%.

Estos son solo algunos ejemplos de REITs y SOCIMIs que puedes considerar para invertir. Te recomiendo que hagas tu propia investigación y que analices los fundamentales, la evolución y las perspectivas de cada REIT y/o SOCIMI antes de tomar una decisión. No te fíes solo de las recomendaciones de terceros (ni siquiera de las mías), sino que utiliza esta información para tirar del hilo y forma tu propio criterio.

Por último, quiero dejar claro que estas recomendaciones no son una asesoría financiera ni una invitación a invertir. Son solo mi opinión personal basada en mi experiencia personal. Cada inversor debe hacer su propio análisis y asumir los riesgos de sus decisiones. No me hago responsable de los resultados que puedas obtener al seguir estas recomendaciones.

En resumen…

Los REITs y las SOCIMIs son una alternativa de inversión inmobiliaria sin comprar casa para alquilar o propiedades propiedades para nuestra cartera de inmuebles, que pueden ofrecerte una buena rentabilidad por dividendo y una diversificación a tu cartera. Sin embargo, también tienen sus riesgos, sus costes y su fiscalidad, por lo que debes informarte bien antes de invertir en el mercado inmobiliario, ya sea como inversor particular o en un vehículo de inversión colectiva como los que te acabo de presentar.

En este artículo te he explicado qué son los REITs y las SOCIMIs, cómo funcionan, cómo invertir en ellos desde España, qué ventajas e inconvenientes tienen, qué criterios hay que seguir para elegirlos y qué REITs y SOCIMIs te recomiendo. Son más opciones para invertir que podemos añadir a nuestra cartera para diversificar o equilibrarla.

Tambíen te he contado a través de que broker lo hago yo, que es DEGIRO. Crear tu cuenta con DEGIRO es muy rápido y sencillo. En menos de 10 minutos puedes tener tu cuenta creada y sólo necesitarás hacer una transferencia para empezar a operar. Si lo haces desde aquí recibirás un reembolso de 20 euros en comisiones.