Hoy te quiero explicar que hipoteca pedir y cuando y como pagarla, en caso de que quieras hacerlo o que ya lo hayas hecho.
Las hipotecas, ¿activo o pasivo?
Las hipotecas, como todos sabéis, son préstamos, a un interés más bajo que los de consumo o de las tarjetas de crédito, generalmente a un tipo que es el resultado de sumar el Euríbor y un diferencial que varía desde el 0,25 hasta los 3 puntos de media. También las hay referenciadas a otros índices (como las hipotecas irph), pero este es el mayoritario.
Lo primero es comentarte que yo, ahora mismo y sabiendo lo que sé, no compraría una casa para vivir. Nuestra casa, pese a lo que la mayoría cree, no es un activo, es un pasivo. Mucha gente dice que su casa es su mayor inversión y, quizá lo sea en un futuro, si cuando la venda hace una plusvalía, o si la alquila y le saca un rendimiento mayor al valor de la compra.
Pero, hoy por hoy, es un pasivo, porque saca dinero de nuestro bolsillo. No solo en base a impuestos y gastos de suministro (habitemos la vivienda o no), sino también en dinero entregado a fondo perdido en el momento de la compra en forma de gastos hipotecarios, entre escrituras, transferencias, etc.
Una casa puede ser un activo si la alquilamos y, de esta manera, pone dinero en nuestro bolsillo, o se convierte en deuda buena si se paga a si misma, es decir, si pagamos la hipoteca con las letras del alquiler. Esto si es una forma inteligente de hacer las cosas, de hecho, ahora mismo es buena época para comprar una casa, por el precio que ha bajado tanto, pero eso si, para alquilarla.
Si una casa nos parece un producto inabarcable ahora mismo, podemos probar con un local o, más barato aún, con una plaza de garaje. Sin embargo, para estas dos últimas quizá no estemos aún en la mejor época. Puede ser una buena forma de empezar a construir nuestra columna de activos. Pues una vez pagada la propiedad, esta solo aumentará nuestro Flujo de Efectivo disponible.
Si no entiendes lo de aquí arriba te recomiendo leer este artículo donde te hablo de activos y pasivos, este en el que te hablo del Flujo de Efectivo disponible y este donde te hablo de deuda buena y deuda mala.
Solicitar una Hipoteca
Si vamos a pedir una hipoteca, te recomiendo pedirla al máximo de años posible. Si, puede parecer un error, pero te explico por qué motivos digo esto. Si cogemos un préstamo hipotecario a 40 años, lo podemos pagar en 25 años si queremos. ¿Cómo? Bien, usando el truco del que te hable de ser nuestro propio Banco.
Calculamos como sería nuestra letra a 25 años, le descontamos lo que pagamos, y ahorramos ese dinero pagándonos a nosotros primero. Ese dinero lo guardamos en algún producto o cuenta que nos remunere mientras, imaginaros al 2 %. A final de año (o mejor aún, en febrero o en un mes de 30 días antes que en uno de 31) pagamos ese ahorro, con lo que la hipoteca nos disminuye.
De esta forma, si todo sigue igual, cuando llegue a los 25 años de la hipoteca, la habré pagado en su totalidad. Pero ¿Qué pasaría si me quedo en paro, o me surge algún imprevisto y no puedo pagar tanto? Pues no pasa nada. No pago esa diferencia y sigo pagando la letra que me piden a 40 años y así no nos agobiamos.
Sin embargo, si la hubiéramos firmado a 25 años, no podemos hacer eso. Fíjate, por ejemplo, en toda la gente que estaba pagando la hipoteca de manera holgada, pero han despedido a uno o a los dos miembros de la pareja.
Tienen que pagar la hipoteca a 25 años si o si y, si se les ocurre ir al banco a negociar, que estando en esa situación es lo más inteligente ¿Qué hará el director de la sucursal y encima a modo de “favor”? “Tranquilos, no pasa nada, pero en vez de Euríbor + 0,5 puntos os tengo que poner Euribor +2 puntos y, además, os tengo que cobrar 1.000 € de gastos de gestión, etc”.
Es decir, por no haber previsto esta situación, ahora la entidad financiera nos aprieta más la soga. Sin embargo, si seguís mi consejo ganarás flexibilidad, que es importantísimo. Además, la inflación juega a tu favor cuantos más años la pongas.
¿Debo pagar mi hipoteca?
Muchos me preguntáis ¿Debo pagar mi hipoteca? La respuesta más común y, la que te dará todo el mundo, es que si, pero esto no siempre interesa. Me explico. Sobre todo, al principio de la vida de la hipoteca, es recomendable adelantar cantidades (siempre teniendo en cuenta la posible comisión por cancelación anticipada, claro está).
El porqué es muy sencillo, porque al principio es cuando más intereses pagamos (Sistema de amortización francés), por lo que podemos reducir el capital a pagar de forma considerable.
A partir de la mitad de la vida de la hipoteca, empieza a interesar menos, porque ya pagamos más capital que intereses y, a lo mejor, nos interesa más otra estrategia. Por ejemplo, en mi hipoteca, como me han quitado el suelo (bueno, solo la cláusula XD), ahora mismo pago 0,97% de intereses, por lo que no me interesa devolverle nada al banco (OJO hablo de MI Caso concreto, cada caso hay que estudiarlo detenidamente).
Un préstamo hipotecario es dinero barato
¿Puedo pagar más de hipoteca al mes? Pues afortunadamente si, porque ahora mismo mi letra es de 309 euros, pero lo que hago es que, en lugar de devolverlo (en mi caso tengo un 1 % de penalización por cancelación anticipada además) lo que me sobra hasta los 500, lo invierto en un producto, que me genera de un 7,50 % a un 15 %, un 10% de media ahora mismo vamos.
Es decir, que en vez de devolvérselo al banco y dejar de pagar ese 0,97%, le pago el 0,97% porque prefiero ganar un 10%. Al final, es como si me dieran el 10% y le dijera al banco, toma tu 0,97%. De cualquier forma, si tú quieres quitártela, lee este artículo.
Salvo que la valoración del inmueble sea equivocada, hipotecarse para vivienda habitual sigue siendo una excelente forma de financiarse. No creo que nadie plantee deber más del principal. Los tipos de interés de las hipotecas son los más reducidos. Generalmente por debajo de la inflación.
Es una financiación en la que no se líquida el préstamo por la depreciación de la garantía (en general). Y eso es algo poco frecuente. Tiene todavía ventajas fiscales. El importe de las cuotas está generalmente por debajo de un alquiler. Veo más lógico hipotecarse que no hacerlo, la verdad.
Cómo adelantar pagos en mi hipoteca
Ya te he contado cuál es la forma más inteligente de cancelar tu hipoteca, pero vamos a ver algunos datos.
Muy Importante: Siempre, pero sobre todo cuando la comisión por cancelación es gratuita, nunca quitar años. ¿Por que? Muy sencillo, porque, al final, tanto si quitas años como si quitas cuota, pagas lo mismo.
La diferencia estriba en que, si quitas cuota y las cosas se ponen mal, la letra te habrá bajado y sigues teniendo años por delante para pagar la hipoteca, pero si quitas años y las cosas se ponen mal y no puedes pagar la letra (como les ha pasado a muchos hipotecados desde 2008), tendrás que ir al banco a que te amplíen la hipoteca, pero te aseguro que no será en las mismas condiciones, sino obligándote a contratar tal o cual seguro, subiéndote el diferencial, incluyendo un plan de pensiones, etc.
Y encima te estarán haciendo un favor y no te quedará más opción que aceptar.
Una vez más, aparece el concepto del que ya te he hablado varias veces, el Apalancamiento. En este caso, una vez más (Ya te conté otro truco para invertir con dinero del banco), lo mejor es que lo hago con su propio dinero, invierto con su dinero, y este tipo de apalancamiento se denomina DOP, Dinero de Otras Personas.
¿Cuál es la principal ventaja? Pues hay varias, pero la principal, es que dentro de unos 18 años más o menos, calculo que tendré el dinero para pagar de golpe la hipoteca más la penalización del 1 %. Ten en cuenta que ese dinero que invierto, además de generarme ese 10 %, sigue sumándose a mi columna de activos y aumentando mi flujo de efectivo disponible.
Más o menos me podré quitar unos 10 años de hipoteca, más los pocos intereses de ese periodo. Aunque la realidad es que tendré el dinero para quitármela de golpe, pero si la cosa sigue igual, es decir, que sigo generando más intereses de los que tenga que pagar, pues no cancelaré la hipoteca, y tendré un colchoncito de dinero más el dinero de la hipoteca, para usarlo para lo que yo quiera, ya sea invertir de nuevo, comprar otros activos, etc.
Ten en cuenta que cualquier préstamo que pidamos, que no sea hipotecario, oscila con un interés del 8 al 24 % aproximadamente, en función de donde lo solicitemos, mientras que, de esta forma, el banco nos seguiría “prestando”, por así decir, a un 0,97 %.
No conseguirás un interés más bajo en ningún otro tipo de préstamo. Aunque realmente somos nosotros los que nos “prestaríamos” este dinero, teniendo de esta forma todo el control. Cómo en el otro truco que os comenté, pues siempre nos interesa ser nuestro propio Banco.
Ahora que tienes más información, eres tú quien debes responderte a tu pregunta ¿Debo pagar mi hipoteca?
