¿Te imaginas ser dueño de un rascacielos en Nueva York, de un hotel en la costa o de una cadena de apartamentos turísticos? A todos nos ha pasado por la cabeza alguna vez eso de invertir en ladrillo, pero como no somos el Tío Gilito (o sí, pero lo mantienes en secreto), la cosa parece más complicada que resolver un cubo de Rubik en el interior de una piscina de bolas de colores.
A ver, seamos sinceros, ¿quién no ha soñado con ser un magnate del ladrillo y vivir a cuerpo de rey? Pero la cruda realidad es que la mayoría de los pequeños inversores no tenemos un «colchón» de millones de euros para comprar edificios como si fueran cromos. Y aunque hay formas de hacerlo, yo he preferido una estrategia de inversión alternativa a las habituales (aunque sea ya muy habitual).
Porque, ¿y si te dijera que ahora puedes acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de tener una cuenta bancaria con más números que la lotería nacional? ¡Prepárate para flipar! Te presento el crowdfunding inmobiliario, una forma inteligente (y cada vez más popular) de invertir en ladrillo sin ser un millonario ni pedir un préstamo al FMI o al Banco de España.
Si me conoces sabrás que no soy Donald Trump, pero después de varios años invirtiendo personalmente en este tipo de plataformas para la adquisición de inmuebles mediante participación colectiva y tras probar muchas diferentes (con errores y aciertos), creo que mi experiencia te puede ayudar para hacer tu primera inversión (o no) en este modelo de crowdfunding.
Pero hay muchos mas como el crowdfunding de capital (equity crowdfunding), el crowdlending, el crowdfunding de recompensa o el de donación… De algunos ya te he hablado, de otros ya te hablaré, pero eso es otra historia.
Este artículo no es para los que se conforman con las migajas del sistema, es para los que quieren tomar las riendas de su futuro financiero y generar ingresos sin tener que vender un riñón (o el coche, que también nos duele). ¿Listo para descubrir el secreto de esta nueva forma de inversión? ¡Pues acompáñame en este viaje y hagamos que tu dinero trabaje como un auténtico Jedi financiero!
¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario? (y Por Qué Debería Importarte)
El crowdfunding inmobiliario (o financiación participativa inmobiliaria, para los más puristas del lenguaje), es un sistema donde un grupo de personas (como tú y yo) se unen para financiar proyectos inmobiliarios. Es como un «todos a una» (como Fuenteovejuna) financiero: un montón de personas uniendo sus fuerzas para financiar proyectos inmobiliarios.
Pero ojo cuidado que, aunque los términos «crowdfunding inmobiliario» y «crowdlending inmobiliario» a menudo se usan indistintamente, no son exactamente lo mismo, ya que en el primer caso, generalmente, te conviertes en copropietario de una parte del proyecto, mientras que en el segundo, simplemente estás prestando tu dinero a alguien. Y no es lo mismo ni parecido.
Como verás, a continuación, en este artículo me centraré en el crowdfunding para proyectos inmobiliarios, aunque algunos de los conceptos también serán aplicables al crowdlending. Lo que quiero es que entiendas el concepto y que luego puedas entender las diferencias.
Pero antes de que te vayas corriendo a sacar la calculadora para empezar a hacer cuentas de las altas rentabilidades del mercado inmobiliario, aclaremos algunos conceptos clave sin rollos. El crowdfunding inmobiliario es una forma de inversión que te permite:
- Financiación Colectiva: Varios inversores se unen para financiar proyectos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, naves industriales, etc.). Es como si compraran un edificio en grupo, a escote. De esta forma puedes participar en proyectos inmobiliarios que generen ingresos mensuales y/o que tengan un potencial de revalorización (ganancias a futuro). Esta sería una plataforma de financiación participativa.
- Plataformas Online: Todo se gestiona a través de plataformas digitales, por lo que no tienes que visitar ni un edificio ni lidiar con gestores que te hablan en chino mandarín (sin necesidad de intermediarios ni papeleos eternos).
- Inversión Accesible desde cantidades pequeñas: Puedes empezar con cantidades pequeñas, desde una inversión mínima de 50, 100 o 200 euros (dependiendo de la plataforma). ¿A que mola?
- Potencial de Rentabilidad: Busca proyectos que generen ingresos recurrentes (por ejemplo, alquileres) o que tengan un buen potencial de revalorización (para cuando lo vendan).
- Diversificar tu cartera y acceder a oportunidades que antes solo estaban al alcance de grandes inversores (y los promotores inmobiliarios de toda la vida).
En resumen, el crowdfunding inmobiliario es una forma de democratizar la inversión inmobiliaria, haciéndola accesible a todos, permitiéndote invertir en proyectos que antes solo estaban al alcance de los ricos y famosos (o de los bancos, que también tienen pasta gansa). Ya no es un límite tu capital o tu experiencia en el sector. Si querías comprar un edificio y no te da para ello, este es tu sistema.
¿Cómo funciona este tinglado?
- La plataforma de crowdfunding selecciona proyectos: Elige y clasifica diferentes proyectos que necesitan financiación con alto potencial de rentabilidad (y de bajo riesgo, si es posible).
- Tú inviertes: Eliges los proyectos que más te gusten (o que tengan mejor pinta) y pones la pasta que te venga bien.
- Los proyectos se financian: Con la aportación de todos los inversores, se completa el proyecto inmobiliario.
- Y tú cobras: Periódicamente, recibes una parte de las ganancias que genere el proyecto (ya sea por alquileres o por la venta del inmueble). Vamos, los intereses correspondientes a tu inversión, como si fueras un terrateniente virtual (pero sin tener que lidiar con inquilinos que no pagan o pisos que necesitan arreglos).
Ventajas de (Y desventajas, que ¡No todo es color de rosa!)
Como en casi todo, el crowdfunding inmobiliario tiene su lado bueno y su lado menos bueno (como la piña en la pizza, que a algunos les encanta y a los demás nos da sarpullido). Vamos a ver las ventajas para que te emociones y las desventajas, para que no te emociones demasiado, porque hay que tener los pies en la tierra.
Es fundamental que sepas dónde te metes y que no te quedes solo con mi visión de que todo es maravilloso.
✅ Pros ¡El lado brillante de la Luna!
- Accesibilidad: No necesitas un pastizal para empezar. Con 50, 100, 200 euros, puedes entrar en este mundillo. ¡No tienes que ser un promotor para entrar en el mundo de las inversiones!
- Diversificación: Puedes repartir tu dinero en varios proyectos, minimizando el riesgo de perderlo todo si uno de ellos falla. Recuerda lo que siempre te dice tu abuela, «no pongas todos los huevos en la misma cesta».
- Internacionalización: Puedes invertir en proyectos de otros países y descubrir cómo funciona el mercado inmobiliario en diferentes partes del mundo, sin tener que ser un experto en legislación extranjera. Que tu dinero no tenga fronteras.
- Rentabilidad: Obtén ingresos por alquileres o por la venta del inmueble (plusvalía) y a veces, más jugosos que si lo dejaras en el banco. La rentabilidad media anual de este tipo de inversiones suele oscilar entre el 5% y el 10%, lo cual es bastante atractivo en comparación con los intereses de los bancos tradicionales (esos vampiros que solo quieren tu sangre financiera).
- Regulación: El sector está cada vez más regulado, lo que te da un extra de seguridad y tranquilidad. Busca siempre plataformas que estén registradas en la CNMV (la Comisión Nacional del Mercado de Valores en España).
⚠️ Contras El lado oscuro de la fuerza (y del ladrillo virtual)
- Riesgo de pérdida de capital: Como en toda inversión, siempre existe la posibilidad de perder parte o todo el dinero que has invertido, ya que la rentabilidad nunca está garantizada al 100%. ¡No te la juegues a lo loco!
- Limitaciones en la Toma de Decisiones: No tienes control sobre el proyecto. Dejas las decisiones en manos de otros (aunque puedes elegir los proyectos en los que inviertes y en algunas plataformas, como Housers, tienes cierta capacidad de decisión).
- Poca liquidez: A veces puede tardar más de lo que te gustaría recuperar el dinero que has invertido (ya que depende de la venta de la propiedad o de los plazos de los proyectos) y a veces son años. Asi que ten en cuenta la posibilidad de no puedas recuperar tu dinero de inmediato. Y es que en muchos proyectos inmobiliarios hay que esperar un tiempo para que se vendan las propiedades y poder recuperar tu capital (más intereses) o hay problemas de papeleos, licencias, número de registro, etc.
- Riesgo de la plataforma: Las plataformas de crowdfunding también pueden ser víctimas de fraudes o quiebras (Ya nos pasó con comunitae). Por lo que es necesario analizar la plataforma y que esté regulada. Recuerda, que la CNMV tiene un listado de proveedores de servicios de financiación participativa en España, que puede ayudarte.
Es clave que tengas claro que al invertir en crowdfunding inmobiliario, generalmente no adquieres la propiedad directa del inmueble.
En la mayoría de los casos, no eres propietario individual de ese inmueble físico, sino que participas en el capital de una empresa que tiene derechos sobre el mismo, o sobre un préstamo relacionado con el proyecto, dependiendo del tipo de proyecto y plataforma elegida.
Es diferente a ser dueño de un piso, donde tienes todos los derechos y obligaciones. Aquí, se delega la gestión del inmueble a la plataforma y el promotor, con lo que tu participación en la toma de decisiones es muy limitada, por eso se dice que «participas» y no que eres el propietario.
¿Cuánto Invertir en Crowdfunding Inmobiliario? (No te Vuelvas Loco)
¡Ojo! No inviertas todos tus ahorros de golpe como si fueras a pagar un rescate. Antes de lanzarte a la piscina del crowdfunding, ten en cuenta estos consejos para no acabar más tieso que la mojama:
- Define tu perfil de inversor: ¿Eres un aventurero que le gusta el riesgo o un ahorrador conservador que prefiere la seguridad? Tu perfil de riesgo definirá la estrategia más adecuada para ti.
- Invierte solo lo que puedas permitirte perder: Recuerda que no hay inversión segura al 100%, así que no pongas en riesgo el dinero que necesites para pagar la hipoteca o el alquiler, tus facturas, la comida o cualquier otro gasto básico.
- Diversifica tu cartera: No inviertas todo tu dinero en un solo proyecto. Repártelo en varios proyectos diferentes, en diferentes ubicaciones y con diferentes niveles de riesgo. Y estoy hablando solo del porcentaje de tu cartera que dediques a este activo, no se te ocurra invertir solo en crowfunding tampoco. Esta estrategia debe ser una pata más de tu cartera de inversión.
- Empieza poco a poco: Si eres nuevo en esto, empieza con pequeñas cantidades y ve aumentando tu inversión a medida que te sientas más cómodo con la plataforma y con la gestión de tus finanzas.
¿Cómo Empezar a Invertir en Crowdfunding Inmobiliario? (Guía para Principiantes)
Ahora que ya tienes la teoría de como funciona el crowdfunding inmobiliario, eres tú quien debe decidir si quieres probar esta estrategia de inversión, así que, vamos a la práctica. Aquí te dejo una guía paso a paso para empezar a invertir en el sector inmobiliario:
- Investiga las plataformas: Hay un montón de plataformas de crowdfunding inmobiliario en el mercado (Yo ya te he ido hablando de alguna). Elige una que esté regulada, que tenga una buena reputación y que ofrezca proyectos que se adapten a tus intereses (de hecho, yo uso varias y así diversifico más aun).
- Regístrate: Crea una cuenta en la plataforma que hayas elegido (o en varias, para diversificar).
- Verifica tu identidad: Sube una copia de tu DNI o pasaporte para cumplir con la normativa de prevención del blanqueo de capitales (¡que no queremos que tu dinero se vaya a manos equivocadas!).
- Transfiere fondos: Ingresa el dinero que quieras invertir en tu cuenta de la plataforma (por transferencia o tarjeta).
- Explora los proyectos: Lee la información de cada proyecto con atención, analiza su rentabilidad, el nivel de riesgo y la fecha de vencimiento.
- Invierte: Elige el proyecto que más te guste y decide cuánto quieres invertir.
- Sigue la evolución de tu inversión: Consulta tu perfil en la plataforma para ver cómo evoluciona tu dinero y recibe las rentas periódicamente (para que no se te escape ni un euro).
- Reinvierte o retira: Una vez que el proyecto finalice, puedes reinvertir el capital o retirarlo a tu cuenta bancaria.
La Fiscalidad del Crowdfunding Inmobiliario en España: (o Cómo Hacienda Siempre Quiere su Parte del Pastel)
Vale, ya sabemos cómo invertir en ladrillo virtual y generar rentabilidad. Pero, ¿qué pasa con los impuestos? ¿Hay que pagarle algo a Hacienda? Pues como todo en la vida, depende. Y es que el tema de la fiscalidad en el crowdfunding inmobiliario no es tan sencillo como parece y puede variar según el país, la plataforma y el tipo de proyecto.
Así que, antes de lanzarte a la aventura, es importante que te pongas al día con la fiscalidad de este tipo de inversiones. Te daré algunos apuntes, pero recuerda, si tienes dudas, lo mejor es consultar con un asesor fiscal (o con tu gestor de confianza, si tienes).
En términos generales, la fiscalidad del crowdfunding inmobiliario se basa en los siguientes principios:
- Rendimientos del Capital Mobiliario: Los intereses que obtienes por tus inversiones se consideran rendimientos del capital mobiliario, por lo que tributan en la base imponible del ahorro. Por lo tanto, cada vez que te paguen una renta, una parte la tendrás que apartar para Hacienda (o la tendrás que declarar cuando toque).
- Ganancias o Pérdidas Patrimoniales: Si vendes o te reembolsan un proyecto por un precio superior al que pagaste, habrás generado una ganancia patrimonial, que también tributa en tu declaración de la renta (IRPF). Si el resultado de esa venta es inferior, tendrás una pérdida. ¿Y qué pasa si pierdes dinero? Pues que también puedes compensar esta pérdida en los próximos años (en España, hasta 4 años).
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP): Si el valor de tus inversiones en crowdfunding inmobiliario supera el mínimo exento fijado por tu comunidad autónoma, también tendrás que declararlas en el Impuesto sobre el Patrimonio. Te dejo un enlace a un artículo donde te explico qué es y cómo funciona.
- Impuestos Locales: Algunos proyectos pueden estar sujetos a impuestos locales (por ejemplo, el IBI). Generalmente, este gasto lo asume el promotor y no te afecta directamente, este es más para dueños de inmuebles.
- Retención en Origen: Algunas plataformas pueden aplicar una retención en origen sobre los intereses que te pagan, como un pago anticipado de tu impuesto sobre la renta. Pero no te preocupes, que este dinero no se lo van a quedar, lo tendrás en cuenta para el pago de tu IRPF.
¡REPITO! Los impuestos pueden variar según el país donde te encuentres y también del tipo de activo. Consulta siempre con un experto para no llevarte sorpresas.
Housers: Una Opción a Tener en Cuenta
Una de las plataformas más conocidas en España es Housers. Es una plataforma que conozco bien y que he usado (y sigo usando) desde hace años. Es una empresa ubicada en España y fundada en 2014 que, según sus datos, ofrece una rentabilidad media anual del 6,5%. No es la única que utilizo, como te dije antes, pero si es en la que llevo más tiempo (y solo es mi experiencia, no es consejo de inversión).
Aquí puedes ver mi reseña completa de Housers si quieres saber más sobre la plataforma. Pero por si te da pereza leer otro artículo, aquí te dejo un resumen:
- Accesibilidad: Permite invertir desde 50 euros (¡ideal para empezar!).
- Variedad de proyectos: Ofrece oportunidades de inversión en diferentes tipos de inmuebles.
- Transparencia: Te facilita la información necesaria para tomar decisiones inteligentes (sin que tengas que hacer de detective financiero).
- Regulación: Cumple con la normativa de la CNMV, lo que te da un extra de seguridad (que no es poco).
- Bono de bienvenida: ¡Si te registras con mi enlace, te llevas 100 eurazos por la cara!
Aquí te dejo el enlace para que eches un vistazo si te interesa.
¿Y los REITs y SOCIMIs? (Otra Forma de Invertir en Ladrillo Virtual)
Si lo del crowdfunding no te convence (o quieres diversificar también dentro de los bienes raíces), no te preocupes, que hay otras formas de invertir en ladrillo sin tener que ponerte a reformar un piso ni cambiar los baños.
Los REITs (en Estados Unidos) o las SOCIMIs (en España) son como fondos de inversión que se dedican a a comprar y gestionar propiedades, por lo que si quieres comprar invertir en bienes raíces sin meterte en muchos líos, aquí tienes un artículo donde te explico todo sobre los REITs y las SOCIMIs.
En resumen…
Personalmente el sector del real state me encanta, pero tratar con inquilinos, reformas y demás, no tanto. Por eso me gusta invertir en proyectos inmobiliarios a través de las principales plataformas de inversión colectiva (también llamadas proptech) que me facilitan la adquisición de un inmueble sin necesitar tanto músculo financiero. Y por eso también me gustan los REITs y también los uso.
El crowdfunding inmobiliario es una opción interesante que te permite dar tus primeros pasos en el mundo de la inversión inmobiliaria sin tener que ser millonario, aunque siempre debes invertir con cabeza, y sin poner en riesgo tu capital. Con una buena estrategia y una plataforma fiable (o varias), puedes diversificar tus inversiones, generar ingresos y construir tu imperio financiero ladrillo a ladrillo.
La inversión individual en inmuebles es algo que tengo pendiente y quisiera al menos probar. Estoy hablando con un compañero que me está iniciando en este mundo también, ya te contaré cuando lo llevemos a cabo (o lo mismo me lo traigo y que te lo cuente él).
Pero como siempre te digo: infórmate, compara y decide por ti mismo. No me creas ni a mi ni a nadie. Tira del hilo en lo que más te interese y siempre prueba las cosas por ti mismo, lo que llaman skin in the game. Yo solo trato de acelerarte el proceso con mi experiencia, mis fallos y mis aciertos.
Es fundamental que te formes, leas, mires vídeos, escuches podcasts y que estés al día de todos los instrumentos financieros para tomar siempre la mejor decisión y que esta decisión sea propia, no que venga dada por un comercial de banco o por un vendehúmos en redes sociales que te quiere vender la moto.
No te conformes con lo que te diga la televisión o el telediario. Investiga, contrasta y decide por ti mismo. En mi blog tienes años de contenido que te pueden ayudar en todos estos temas.
¿Listo para construir tu imperio de ladrillos virtuales? ¿Tienes alguna duda o comentario? ¡Déjalo aquí abajo, que me encanta leerte y responderte!
