¿Como conseguir la mejor hipoteca?

Parece que te esté haciendo un monográfico sobre hipotecas. Tras el post en el que te decía si te interesa o no pagar tu hipoteca, y el de que amortizar, deuda o plazo, me habéis preguntado muchos ¿Como Conseguir la mejor hipoteca? Bueno, para no andar respondiendo a todo el mundo, publico este post que espero que os ayude a todos a la vez, otro ejemplo de apalancamiento.

Si tenéis más dudas, comentadme vuestro caso concreto y trato de ayudaros. Ante todo, lo más importante es analizar si nos interesa meternos en una hipoteca, o nos sale más rentable alquilar. Recordad que una casa (para vivir) es un gran pasivo, pues va a sacar mucho dinero de nuestro bolsillo. Dicho esto, metámonos en materia.

¿Qué plazo me interesa?

Lo primero que tenemos que recordar es que una hipoteca va a ser para mucho tiempo, 20, 25, 40 años, en función de la que cojamos. Por este motivo bien merece analizarlo todo bien y tener paciencia y recorrernos todos los bancos que podamos e incluso varias sucursales de cada entidad. Todo lo que ahorremos será un beneficio enorme para nosotros, sobre todo por la duración, como te digo. Una diferencia de 0,2 % al cabo de 25 años o más son muchos euros.

Si la hipoteca es para inversión, cuanto mayor sea el plazo mejor. Obtienes una rentabilidad mayor y puedes ir amortizando. En cambio, si la hipoteca es para tu vivienda habitual, eso ya es otro cantar. Hay que entenderlo como un gasto y como tal lo mejor es minimizarlo al máximo, reduciendo el plazo y así el pago de intereses.

También puedes elegir un plazo cómodo para pagar, pero cancelarla antes de tiempo. Si la hipoteca es para vivienda habitual, pero la elegimos con el plazo más largo posible, pero sin comisión de cancelación o amortización anticipada, podrás elegir. Cada año, según lo veas, amortizas más o menos. Y siempre reduciendo cuota. Reduces la obligación por si vienen malos tiempos. Pero siempre puedes amortizar más

Una hipoteca siempre interesa al máximo periodo posible, siempre y cuando se puedan hacer amortizaciones anticipadas sin comisión.

¿Es mejor una HIPOTECA a tipo FIJO o a tipo variable?

¿Es mejor una HIPOTECA de tipo FIJO o tipo variable? Pues depende. Elegir una hipoteca fija o variable es una de las grandes preguntas que se realizan las personas que quieres contratar un préstamo hipotecario. Tienes que tener claro que el banco no es tu asesor financiero, sino un negocio y que en casi todo van a comisión.

En la última década, el Banco Central Europeo ha efectuado una política monetaria muy expansiva y suministrado más liquidez que nunca a las entidades financieras. Sus objetivos han consistido en el aumento del Producto Interior Bruto de la zona euro, la disminución de los intereses sufragados por los Tesoros nacionales, evitar la deflación y alcanzar un Índice de Precios al Consumo próximo al 2%, siendo el último nivel el considerado óptimo por el banco central.

Ahora que los tipos de interés van a subir, te van a ofrecer una hipoteca variable para que la cuota te vaya subiendo. Tienes que analizar tus finanzas personales y ver si puedes absorber este aumento de cuota o si por el contrato te interesa más las hipotecas a tipo fijo que, aunque al principio pagues más intereses, a la larga pagarás menos y vas a mantener la misma cuota mientras dure el préstamo hipotecario. Teniendo todo esto en cuenta, ¿qué préstamo o crédito hipotecario es el que más te interesa a ti?

Los mejores sitios para obtener tu hipoteca

Si buscamos una zona con poca clientela, o una sucursal sin arraigo en nuestra zona (estos directores no suelen tener muchos beneficios y son más proclives a ceder o abaratar su propuesta para conseguir clientes duraderos). Además, desde que tengas la primera propuesta, acude siempre con la mejor oferta obtenida, y si la que te ofrecen no es mejor, enséñasela y diles que claro, tienes tal oferta, y si te la mejora…

Añadir que en los comparadores muchas veces se consiguen ofertas mejores que en el banco directamente, así que no dejes de probarlos.

Recuerda que tú eres el cliente y puedes exigir igual que el banco

Deberemos compararlas sin vinculaciones y luego ver si nos compensa o no contratar algo con el banco, pero no al revés que es lo que querrán ellos para engancharnos. Recordad que no vamos a suplicar nada, el banco es un comercio más, y nosotros somos un cliente, no vayáis con miedo. Tened en cuenta que lo de las vinculaciones es un «estafa» de los bancos.

Con ellas te dicen que te ofrecen una hipoteca con euríbor + 1,4 %, pero la realidad es que es mentira, solo es así con las bonificaciones y casi nunca interesa. Es decir, que lo que te ahorras con la bonificación, lo pagas con creces con la comisión que pagas al banco por tramitarte el seguro, por ejemplo. Ellos son comisionistas, no aseguradoras.

Te recuerdo además que las vinculaciones nunca son obligatorias, siempre son bonificaciones al diferencial, así que preguntad en todas que en cuanto se os queda el diferencial sin vinculaciones. Conforme a Ley solamente el seguro de incendio, ni siquiera hogar. El resto son ofrecimientos comerciales para mejorar las condiciones de la hipoteca. Ojo con confundir el seguro de vida con los seguros de hipoteca. Esos seguros cubren muerte, pero también desempleo y dependiendo las condiciones, otras cosas. Pero solo cubre al remanente de la hipoteca. No es que te dan el dinero.

Todos y repito, todos tratarán de poneros pegas, porque a ellos lo que les conviene es teneros atados con cuantos más elementos mejor (lo llaman venta cruzada), hipoteca, seguro de vida, de hogar, plan de pensiones, nómina, etc.

El banco es un negocio, no un asesor

Nunca te fíes de ellos, el director no es tu amigo, es un vendedor y van a comisión en tu hipoteca y en la de todos. Esto es una guerra entre ellos y tú, una negociación, no caigas en el error de ir en inferioridad de condiciones. A ellos les interesa más que a ti conseguirte como cliente. Tú puedes ir a otro banco, ellos perderán una jugosa comisión. Ellos nunca te están haciendo un favor. Si te dan la hipoteca es porque es un riesgo asumible por ellos y van a sacar tajada de ti, si no, no te la darán.

Es mejor tener varias ofertas aprobadas, que no que te creas que tienes una, que encima sea la que te guste y luego cuando te tienen atrapado te cambien con frases como: “Riesgos nos ha dicho que tenemos que subir el diferencial”, “Riesgos nos ha dicho que la comisión de tal o de cuál tenemos que subirla medio punto”, etc. A mí me lo intentaron hacer en el BBVA.

Para esto lo mejor es tener algo que nos hayan mandado o que nos hayan sellado, a ser posible con fecha, donde vengan las condiciones antes de decirle que si y que vayan a tasar la vivienda. Que luego nos suben el diferencial un punto y se quedan tan anchos. De esta forma, si tratan de hacernos alguna jugarreta de este tipo, siempre tienes pruebas de que te dijeron otra cosa para poder reclamarles los gastos de la operación, que de otra manera tratarán de colarte a ti, ya que si no se realiza es por su cambio de condiciones.

Cuenta instrumental sin comisiones y seguros «obligatorios»

Cómo cambiar de banco para evitar las comisiones abusivas (me preguntan por las de la caixa, pero vale para todos los bancos) aunque tengas hipoteca, gracias a la cuenta instrumental (o instrumentalizada) sin comisiones, que es una cuenta bancaria destinada únicamente al pago de préstamos hipotecarios. Está disponible en caixa bank o en otras entidades y el resto de operaciones las haces en tu nuevo banco.

Los seguros de vida, generalmente, protegen al banco, son caros, y las protecciones por incapacidad, etc., serían fácilmente anulables porque los cuestionarios se suelen rellenar con poca precisión, cuando no te animan a ello… Muchas veces, el del banco te hace el cuestionario y puede pasar algunos datos por alto, y si esos datos suponen un riesgo para la aseguradora, te dejan sin cobertura por haber omitido esa información.

Comisiones de mantenimiento y administración en cuentas vinculadas a un producto bancario

Cuando hablo de cuentas vinculadas me refiero a aquellas cuentas corrientes abiertas para realizar los pagos de un préstamo, como la hipoteca, o recibir los intereses de un depósito.

La pregunta que se plantea en estos casos es, ¿nos puede cobrar la entidad por el mantenimiento de esa cuenta? La respuesta depende del momento en el que se contrató el préstamo o depósito, dada la entrada en vigor, desde abril de 2012, de una nueva normativa que protege más al consumidor.

Así que tenemos dos escenarios:

• Para aquellos préstamos o depósitos contratados antes de abril de 2012, en los que el consumidor estaba más desprotegido, el criterio que el Banco de España ha establecido que la entidad no puede cobrar comisiones de mantenimiento si la cuenta se utiliza exclusivamente para la gestión de la hipoteca o depósito. Es decir, para realizar los pagos de la hipoteca o recibir los intereses del plazo. Además, se podrían atender otros pagos y domiciliaciones relacionadas con el préstamo o depósito, como por ejemplo, seguros vinculados a hipoteca, sin que se nos cobre la comisión. Si la cuenta se utiliza para otros fines (sacar dinero, pagar el IBI o la Comunidad de Propietarios, etc.) la entidad podría cobrarnos la comisión correspondiente.
• Si el préstamo o el depósito se contrató después de abril de 2012, ha cambiado el criterio a raíz de la nueva normativa, y la entidad podrá cobrar comisiones de mantenimiento si se cumplen unos requisitos, que garantizan mayor protección al consumidor:
  • El banco debe informar al cliente que quiera contratar un préstamo o un depósito de la obligación de abrir una cuenta y de su coste.
  • El coste de la cuenta debe ser incluido en el cálculo de la TAE, que es la vía que tiene el consumidor para ver y comparar la rentabilidad del depósito o el coste del préstamo.
  • La entidad no puede incrementar las comisiones mientras subsista la hipoteca o el plazo.

Fuente: Banco de España

Respectó al tema de los seguros, tampoco son obligatorios por tu banco, lo que si te pueden ofrecer es un descuento en el diferencial. Pero si lo pasas a euros al año y le sumas tu seguro, verás que, en la mayoría de los casos, te saldrá más barato elegir una póliza fuera de la sucursal y, posiblemente, más completa, que el ahorro de ese porcentaje y que mantener el seguro de tu oficina.

Y esto aplica a todos los seguros que tengas con los bancos y esto no solamente aplica a caixa bank sino a cualquiera.

Recordad además que tenemos tres días para leer la hipoteca antes de la firma, aunque ellos tratarán de que la leas el mismo día de la firma. Exige leerla antes, y léela entera, y pregunta cualquier cosa que no quede clara para evitarte sorpresas, que suele haberlas, y de esta forma se arreglan en ese periodo de tres días.

Antes de tasar y de dar el si, siempre exige la oferta vinculante, que luego cuando se acerca el día vuelve con lo de «Riesgos dice que hay que subir por aquí o por allá» y como ya íbamos a firmar tragamos con todo. A mí también me lo trataron de hacer en el BBVA.