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¿Como conseguir la mejor hipoteca?

Parece que os esté haciendo un monográfico sobre hipotecas. Tras el post en el que os decía si os interesa o no pagar vuestra hipoteca, y el de que amortizar, deuda o plazo, me habéis preguntado muchos ¿Como Conseguir la mejor hipoteca? Bueno, para no andar respondiendo a todo el mundo publico este post que espero que os ayude a todos a la vez, otro ejemplo de apalancamiento. Si tenéis mas dudas comentadme vuestro caso concreto en los foros y trato de ayudaros. Ante todo lo mas importante es analizar si nos interesa meternos en una hipoteca, o nos sale mas rentable alquilar. Recordad que una casa (para vivir) es un gran pasivo pues va a sacar mucho dinero de nuestro bolsillo. Dicho esto, metámonos en materia.

Lo primero que tenemos que recordar es que una hipoteca va a ser para mucho tiempo, 20, 25, 40 años, en función de la que cojamos. Por este motivo bien merece analizarlo todo bien y tener paciencia y recorrernos todos los bancos que podamos e incluso varias sucursales de cada entidad. Todo lo que ahorremos será un beneficio enorme para nosotros sobre todo por la duración, como os digo. Una diferencia de 0,2 % al cabo de 25 años o mas son muchos euros.

Si buscamos una zona con poca clientela, o una sucursal sin arraigo en nuestra zona (estos directores no suelen tener muchos beneficios y son mas proclives a ceder o abaratar su propuesta para conseguir clientes duraderos). Además, desde que tengas la primera propuesta, acude siempre con la mejor oferta obtenida, y si la que te ofrecen no es mejor, enséñasela y diles que claro, tienes tal oferta, y si te la mejora…

Deberemos compararlas sin vinculaciones y luego ver si nos compensa o no contratar algo con el banco, pero no al revés que es lo que querrán ellos para engancharnos. Recordad que no vamos a suplicar nada, el banco es un comercio mas, y nosotros somos un cliente, no vayáis con miedo. Tened en cuenta que lo de las vinculaciones es un «estafa» de los bancos. Con ellas te dicen que te ofrecen una hipoteca con euribor + 1,4 %, pero la realidad es que es mentira, solo es asi con las bonificaciones y casi nunca interesa. Es decir, que lo que te ahorras con la bonificación, lo pagas con creces con la comisión que pagas al banco por tramitarte el seguro por ejemplo. Ellos son comisionistas, no aseguradoras.

Os recuerdo además que las vinculaciones nunca son obligatorias, siempre son bonificaciones al diferencial, así que preguntad en todas que en cuanto se os queda el diferencial sin vinculaciones. Todos y repito, todos tratarán de poneros pegas, porque a ellos lo que les conviene es teneros atados con cuantos mas elementos mejor (lo llaman venta cruzada), hipoteca, seguro de vida, de hogar, plan de pensiones, nomina, etc.

Nunca te fíes de ellos, el director no es tu amigo, es un vendedor y van a comisión en tu hipoteca y en la de todos. Esto es una guerra entre ellos y tu, una negociación, no caigas en el error de ir en inferioridad de condiciones. A ellos les interesa mas que a ti conseguirte como cliente. Tu puedes ir a otro banco, ellos perderán una jugosa comisión. Ellos nunca te están haciendo un favor. Si te dan la hipoteca es por que es un riesgo asumible por ellos y van a sacar tajada de ti, sino, no te la darán.

Es mejor tener varias ofertas aprobadas, que no que te creas que tienes una, que encima sea la que te guste y luego cuando te tienen atrapado te cambien con frases como: » Riesgos nos ha dicho que tenemos que subir el diferencial», «Riesgos nos ha dicho que la comisión de tal o de cual tenemos que subirla medio punto», etc. A mi me lo intentaron hacer en el BBVA.

Para esto lo mejor es tener algo que nos hayan mandado o que nos hayan sellado, a ser posible con fecha, donde vengan las condiciones antes de decirle que si y que vayan a tasar la vivienda. Que luego nos suben el diferencial un punto y se quedan tan anchos. De esta forma si tratan de hacernos alguna jugarreta de este tipo siempre tienes pruebas de que te dijeron otra cosa para poder reclamarles los gastos de la operación, que de otra manera tratarán de colarte a ti, ya que si no se realiza es por su cambio de condiciones.

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Amortizar hipoteca a plazo o a cuota

Si el otro día os hablé de si interesa o no pagar la hipoteca, muchos me habéis preguntado que interesa mas, Amortizar hipoteca a plazo o a cuota. Pues manos a la obra. La amortización parcial de una hipoteca se puede hacer de dos formas:

  • A cuota: bajas la cuota mensual y te queda el mismo tiempo que te quedaba antes de la amortización.
  • A plazo: bajas el tiempo de tu préstamo con la amortización parcial hecha, pero sigue quedándote la misma cuota mensual.

Para empezar os diré que matemáticamente hablando es lo mismo. El banco sin embargo siempre recomienda quitarnos cuota, por que de esta forma nos tienen «atados» mas años. La mayoría de la gente piensa que es mejor quitarse años, para desprenderse cuanto antes de la hipoteca, pero yo opino justo lo contrario, y os explico porque.

  • Te queda mas flujo de efectivo disponible mes a mes, que es lo que realmente importa.
  • Si te quitas años y mañana vienen mal dadas a lo mejor no podrás pagar la hipoteca.
  • Por que al amortizar cuota al final estamos amortizando plazo también.

Vamos a desarrollarlo.

Ganamos flujo de efectivo

Cuando amortizas el dinero que sea a cuota te baja esta misma la cantidad que sea. Esta cantidad aumenta nuestro flujo de efectivo para pasar el mes mucho mejor, o para reinvertirlo en activos. Al hacerlo pensarás que te han quitado muy poco por todo el dinero que has aportado, por ejemplo, a lo mejor amortizando 3.000 € solo nos ha bajado la cuota 10 € al mes mientras que si lo hubiéramos amortizado a plazo habrían sido 4 meses. Por eso mucha gente prefiere amortizar a plazo también, por que visualmente parece mas interesante, pero tenéis que pensar que son 10 € menos cada mes y eso en una hipoteca a 30 años son 360 meses x 10 € = 3.600 € menos que pagar de esa hipoteca.

Al año son 120 €, dinero que, por poco que te parezca, te va a servir para seguir ahorrando y seguir amortizando tu hipoteca si es lo que quieres, con lo cual cada vez que amortices reducirás el capital pendiente, que es de lo que se trata.

Este ejemplo es para hipotecas que tengan un interés bajo ahora mismo, pero cuando el interés esté alto y amorticemos en ese momento la cuota puede llegar a bajar hasta 25 € o mas mensuales.

En caso de problemas podrás seguir pagando

Si quitas plazo, y todo sigue igual, genial, no pasa nada. Puedes pagar tu cuota fácilmente por que tu pareja y tu tenéis trabajo y un nivel de gastos x. Pero no debéis pensar que en toda vuestra vida será siempre igual, es un error muy común que se ha visto sobre todo desde que empezó la crisis en 2008. Debéis prepararos para la peor situación, es parte de la planificación financiera, de esta forma si se da ese escenario lo tendremos cubierto.

La peor situación, así a priori, es que los dos os quedéis en el paro y al euribor le de por subir, quizá no mucho, pero en 30 años es seguro que suba. ¿Podréis pagar a día de hoy la hipoteca si pasara eso? ¿De que nos sirve quitarnos plazo si ese plazo nos nos lo quitan al final de la hipoteca? No nos sirve de nada, por que el dinero lo necesitamos hoy, por que sino el banco nos embargará.

Además no tienen el mismo valor 20 € de hoy que 20 € de dentro de 20 años y o de dentro de 30. Por estos motivos os recomiendo bajar la cuota, sea cual sea, y sea la cantidad que sea. Lo máximo que podamos, y hoy mismo. Porque cuanto menos paguemos hoy mejor. Mas dinero tenemos para ahorrar y seguir amortizando hipoteca si es lo que queremos, o para si surge un contratiempo, poder solventarlo mejor.

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¿Por qué alquilar al banco cuando lo puedes hacer a un particular?

¿Por qué alquilar al banco cuando lo puedes hacer a un particular?

¿Por qué alquilar al banco cuando lo puedes hacer a un particular? Aunque parezca un título irreal o sin fundamento es realmente lo que está haciendo muchos españoles de a pie cuando se compran una casa. Pero, cómo es posible llegar a esta afirmación cuando realmente lo que están haciendo es adquirir una casa a través de una hipoteca. Pues eso es lo que quiero exponer en este artículo. Pretendo demostrar que es mucho más barato alquilar un piso, ahora, que comprárselo (aunque hace unos años no fuese así, una vez mas, cambio de paradigmas).

Antes de exponer el ejemplo, explicar que me gustaría que esto se convirtiera en un debate constructivo donde se pueda discutir la veracidad o no de las afirmaciones que hago y poder ser un punto de partida para dar respuesta a muchas dudas o cambiar convicciones que tenemos.

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