306.- Como conseguir un crédito del banco para comprar un activo teniendo capital pero sin descapitalizarte. Los Préstamos Pignorados o Pignoraticios

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306.- Como conseguir un crédito del banco para comprar un activo teniendo capital pero sin descapitalizarte. Los Préstamos Pignorados o Pignoraticios
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En el episodio de hoy veremos como conseguir un crédito del banco para comprar un activo (preferiblemente) teniendo capital pero sin descapitalizarte gracias a los Préstamos Pignorados o Pignoraticios. Te cuento los requisitos y un ejemplo de como utilizarlos, ya que te van a permitir aumentar tu patrimonio apalancándote en el dinero de la sucursal bancaria, mientras tu capital sigue proporcionando rendimientos y con la posibilidad de que el propio activo pague la financiación. Veamos un ejemplo con un inmueble:

¿Qué diferencia puede haber entre pignorar, comprar y luego hipotecar o hipotecar directamente?

Pues como casi siempre en temas de Finanzas, depende. Cuando se hace eso normalmente es porque esperas que aumente el valor de un inmueble. Imaginemos: Compras piso por 40000 €. Lo reformas por 20000 € y pasa a valer 80000 €. La hipoteca es sobre el valor de tasación de 80000 €, mientras que si no, sería sobre 40000, o incluso nada, porque posiblemente ni te la den por un importe tan bajito.

El 70% sobre 80000 € son 56000 €. Un 90% sobre 40000 son 36000. Obtienes una financiación mucho mayor, como puedes ver.

Si hubieses comprado al contado el piso de 40000 más la reforma de 20000, habrías puesto de tu bolsillo solo 4000 €.

Sí, encima, has usado un préstamo pignorado, pues te evitas «bloquear» esos 60000 € desde el principio de la operación hasta que te dan la hipoteca. Esto se hace mucho en USA, lo que se llama el método BRRRR.

No te olvides de los impuestos

Claro que hay que tener en cuenta estos gastos. Normalmente, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que marca cada gobierno autonómico, más un 2% para notaría, registro, gestoría, etc. Lo mismo respecto a las reformas. El tema reformas ya va en función a la que se tenga que hacer, lo que he puesto es un ejemplo. De hecho, he hablado con algún inversor que, sobre el presupuesto que le dan para la reforma, considera un 50% más. Si con tus números no te cuadra, buscas otro.

Esto como inversores en inmuebles, pero es igual que el que invierte en acciones. Los números son lo primero. Si los números salen, hablamos. Si no, ya saldrá otro. No es la típica mentalidad española de meter los ahorros en un piso «que es buena inversión», «el ladrillo nunca baja», «es seguro», etc.

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