¿Quieres cambiar tu hipoteca? Descubre las diferencias entre la subrogación y la novación

Si tienes una hipoteca y quieres mejorar tus condiciones financieras, quizás te interese saber que existen dos opciones para hacerlo: la subrogación y la novación. En este post y el episodio del podcast de arriba te explicamos en qué consisten estas dos operaciones, qué ventajas e inconvenientes tienen y cómo puedes elegir la que más te convenga. Además, te contamos qué requisitos debes cumplir, qué gastos debes asumir y qué pasos debes seguir para cambiar tu hipoteca con éxito.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca es el proceso por el que cambias tu hipoteca de un banco a otro que te ofrece mejores condiciones, como un tipo de interés más bajo, un plazo más largo o una cuota más asequible. De esta forma, puedes ahorrar dinero y adaptar tu préstamo hipotecario a tus necesidades actuales. Para hacer una subrogación de una hipoteca, debes seguir estos pasos:

• Buscar y comparar las ofertas de diferentes bancos que estén dispuestos a subrogarse en tu hipoteca. Puedes usar un comparador online o acudir directamente a las entidades.
• Solicitar una oferta vinculante al banco que te interese. Esta oferta debe incluir las nuevas condiciones de la hipoteca, como el tipo de interés, el plazo, las comisiones y los productos vinculados. Esta oferta vinculante es esencial para presentarla en otros bancos o en el nuestro para que nos mejoren la oferta.
• Comunicar a tu banco actual tu intención de subrogar tu hipoteca a otro banco. Tu banco tiene un plazo de 15 días para presentarte una contraoferta con mejores condiciones o aceptar la subrogación. Aquí le puedes enseñar la mejor oferta vinculante que hayas conseguido.
• Si tu banco no te hace una contraoferta o no te convence, puedes formalizar la subrogación con el nuevo banco. Para ello, debes firmar una escritura pública ante notario y pagar los gastos correspondientes.

Los gastos de una subrogación de una hipoteca suelen ser menores que los de una nueva hipoteca. Estos gastos son:

• La comisión por subrogación, si tu contrato lo establece. Esta comisión suele ser del 0,5% del capital pendiente durante los primeros cinco años de la hipoteca y del 0,25% a partir del sexto año.
• Los gastos de notaría, que dependen del importe de la hipoteca y de la tarifa del notario. Suelen oscilar entre 300 y 600 euros.
• Los gastos de registro, que dependen del valor de la hipoteca y de la tarifa del registrador. Suelen rondar entre 100 y 300 euros.
• Los gastos de gestoría, que dependen del servicio contratado y de la tarifa de la gestoría. Suelen estar entre 200 y 400 euros.
• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que depende del importe de la hipoteca y del tipo aplicable en cada comunidad autónoma. Suelen ser entre el 0,5% y el 1,5% del capital pendiente. Mario nos explicó en el último episodio en que consiste el impuesto de actos jurídicos documentados (y muchos otros).

¿Qué es la novación de una hipoteca?

La novación de una hipoteca es el proceso por el que renegocias las condiciones de tu hipoteca con tu propio banco, sin cambiar de entidad. Puedes modificar aspectos como el tipo de interés, el plazo, el importe o las comisiones.
Para hacer una novación de una hipoteca, debes seguir estos pasos:

• Negociar con tu banco las nuevas condiciones que quieres para tu hipoteca. Debes presentar tu propuesta y argumentar por qué te conviene el cambio. Puedes apoyarte en las ofertas de otros bancos o en tu situación personal o financiera.
• Solicitar una oferta vinculante al banco si acepta la novación. Esta oferta debe incluir las nuevas condiciones de la hipoteca, como el tipo de interés, el plazo, las comisiones y los productos vinculados. Con esta oferta puedes comprobar con otras entidades si te sale a cuenta una surrogación.
• Firmar una escritura pública ante notario y pagar los gastos correspondientes.

Los gastos de una novación de una hipoteca suelen ser similares a los de una subrogación. Estos gastos son:

• La comisión por novación, si tu contrato lo establece. Esta comisión suele ser del 0,1% del capital pendiente.
• Los gastos de notaría, que dependen del importe de la hipoteca y de la tarifa del notario. Suelen oscilar entre 300 y 600 euros.
• Los gastos de registro, que dependen del valor de la hipoteca y de la tarifa del registrador. Suelen rondar entre 100 y 300 euros.
• Los gastos de gestoría, que dependen del servicio contratado y de la tarifa de la gestoría. Suelen estar entre 200 y 400 euros.
• El impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), que depende del importe de la hipoteca y del tipo aplicable en cada comunidad autónoma. Suelen ser entre el 0,5% y el 1,5% del capital pendiente. Una vez más te recomiendo escuchar el episodio en el que Mario y Eva nos hablan de los impuestos en España.

¿Qué ventajas e inconvenientes tiene cada opción?

Tanto la subrogación como la novación tienen sus pros y sus contras. A continuación te resumo los principales:

Ventajas de la subrogación

• Puedes acceder a mejores condiciones que las que te ofrece tu banco actual, como un tipo de interés más bajo, un plazo más largo o una cuota más asequible.
• Puedes ahorrar dinero a largo plazo al reducir el coste total de tu hipoteca.
• Puedes cambiar de banco si no estás satisfecho con el servicio o la atención que te brinda tu entidad actual.

Inconvenientes de la subrogación

• Tienes que pagar unos gastos por el cambio de hipoteca, que pueden ser elevados según el caso.
• Tienes que cumplir unos requisitos para que el nuevo banco acepte subrogarse en tu hipoteca, como tener un buen historial crediticio, unos ingresos suficientes o una tasación favorable de tu vivienda.
• Tienes que asumir unos riesgos al cambiar las condiciones de tu hipoteca, como un aumento del tipo de interés si pasas de uno fijo a uno variable o una mayor duración del préstamo si amplías el plazo.

Ventajas de la novación

• Puedes modificar las condiciones de tu hipoteca para adaptarlas a tus necesidades actuales, como reducir el tipo de interés, ampliar el plazo, aumentar el importe o eliminar las comisiones.
• Puedes ahorrar dinero a largo plazo al reducir el coste total de tu hipoteca.
• Puedes mantener tu relación con tu banco actual si estás contento con el servicio o la atención que te brinda.

Inconvenientes de la novación

• Tienes que pagar unos gastos por la modificación de la hipoteca, que pueden ser elevados según el caso.
• Tienes que negociar con tu banco las nuevas condiciones que quieres para tu hipoteca, lo que puede ser difícil si no tienes una buena posición o argumentos sólidos.
• Tienes que asumir unos riesgos al cambiar las condiciones de tu hipoteca, como un aumento del tipo de interés si pasas de uno fijo a uno variable o una mayor duración del préstamo si amplías el plazo.

¿Cómo elegir entre subrogación o novación?

Como ves, ambas opciones son muy parecidas, por lo que puedes elegir la oferta que más ten convenza, ya sea con tu propio banco o con un cambio de entidad. Otras personas eligen la surrogación por desacuerdos con su banco actual. No hay una respuesta única a esta pregunta, ya que dependerá de tu situación personal y financiera, así como de las ofertas que encuentres en el mercado. Sin embargo, hay algunos aspectos que puedes tener en cuenta para tomar una decisión:

• Compara las condiciones actuales de tu hipoteca con las que te ofrecen otros bancos o con las que puedes negociar con tu banco. Calcula el ahorro que supondría cada opción y los gastos que tendrías que asumir.
• Valora tu situación económica y tus expectativas de futuro. Piensa si puedes afrontar el pago de tu hipoteca actual o si necesitas una cuota más baja, si quieres reducir el plazo o alargarlo, si necesitas más dinero o no, etc.
• Analiza los riesgos y las oportunidades de cada opción. Piensa en cómo puede afectarte un cambio en el tipo de interés, en el plazo o en el importe de tu hipoteca. Considera también las ventajas fiscales o los productos vinculados que puedas obtener.
• Elige la opción que más te convenga según tus objetivos y tus preferencias. No te dejes llevar solo por el ahorro a corto plazo, sino que piensa también en el largo plazo y en tu tranquilidad.

Enlaces relacionados con este episodio

Como siempre y para tirar del hilo, profundizar y conseguir más información te dejo algunos enlaces:

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• ¿Como conseguir la mejor hipoteca?
• Que hipoteca pedir y como pagarla
• Impuestos en España: Todo lo que debes saber sobre los impuestos directos e indirectos

En resumen…

Cambiar tu hipoteca puede ser una buena opción para mejorar tus condiciones financieras y adaptar tu préstamo hipotecario a tus necesidades actuales. Puedes conseguir un gran ahorro a cambio de molestarte en comprobar distintas ofertas. Sin embargo, no es una decisión que debas tomar a la ligera, sino que debes informarte bien y comparar las diferentes alternativas.

En este post y en el episodio del podcast te hemos explicado las diferencias entre la subrogación y la novación, dos operaciones que te permiten modificar tu hipoteca. También te hemos contado las ventajas e inconvenientes de cada una y los pasos que debes seguir para realizarlas. Además, te hemos dado algunos consejos para elegir entre subrogación o novación según tu situación. Como ves cada uno pensamos una cosa diferente, pero la decisión es tuya.

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